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调控加码 中国楼市何处去

发布日期:2019-09-12 17:24
摘要:代表中资地产美元债表现的指数创下2012年以来连续两个季度最大升幅;一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。



撰文 | 马杰

OR--商业新媒体中国房企融资政策风向突变

年初的政策暖风让中国地产债投资人在上半年赚得盆满钵满,但近几个月来自监管层风向突变,或许意味着下半年形势不妙,投资人需提前做好应对。

ICEBofAML编撰的亚洲高收益美元债中国发行人指数以中资地产债为主,该指数显示今年前两个季度中资地产美元债总回报涨逾10%,创下2012年来连续两个季度的最大升幅。且根据彭博对同系列亚洲美元企业债指数分析,房地产债在11个行业中回报最高。

为应对经济下行,部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限,不但助力地产债券表现优异,亦令境内外地产债发行在一季度创下新高。面对创纪录的举债,政策近期重现收紧,房企境内外发债、ABS、信托等融资渠道纷纷受限,叠加偿债高峰到来,资质较弱的房企、尤其是小房企的融资压力势将增大。

“无论从前瞻性的政策调控来看,还是从平均估值来看,下半年房地产债进一步上涨的可能性都比较小,”东兴证券固定收益主管周耿接受彭博电话采访时表示,若加上票息看总回报可能还为正,但若单看净价,则很有可能持平或出现一定程度的下跌。周耿表示,在这种情况下,各机构投资策略基本都会倾向偏防守方向,包括降久期、提升信用、降仓位等。“我们也在做一些防御性的安排。大家都比较偏保守、偏谨慎。”

除了现券,在资产证券化市场也出现了类似的现象。中国ABS承销冠军机构招商证券创新融资部总经理左飞称,投资者正在加大行业分散度,降低对房地产ABS的配置,增加一些非房企业ABS的投资。

“交易所最近在审核房地产企业ABS及债券项目的申报时,对一些特定的企业,如上半年拿地比较活跃的房企,会提出更多询问,在发行规模上也有明确缩减的指导,”左飞接受彭博采访时表示,预计下半年房地产企业通过ABS及债券融资的规模将同比下降。

弱房企的困境

不单在债券市场,房地产市场本身也初现政策收紧迹象。知情人士7月称,央行要求银行不再调降个人按揭贷款利率;而根据《21世纪经济报道》6月的报道,一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。

在国泰君安分析师覃汉看来,以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小,而对部分信贷占比不足20%的企业,包括泰禾集团、中天金融等,他们的融资能力值得关注。

泰禾集团7月11日在新加坡挂牌发行的美元债券,票息高达15%,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

根据彭博汇编的数据,今年三季度境内AA+评级及以下房地产债券到期金额共计约570亿元,为历史峰值。

国盛证券刘郁在近期的报告中根据融资成本将40家上市房企划分为四梯队,蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年融资成本高于7%,位列最高梯队。她并指出,泰禾、华发、恒大和阳光城短期偿债能力偏弱。

此前因董事长丑闻而陷入负面漩涡的新城系7月23日股价大跌,新城控股盘中一度跌停;此前,新城控股称截至目前商洽出售项目约40个,均存在不确定性。

惠誉评级在7月15日的报告中称,中国政府最近一系列的措施给较小的房企带来了更大的流动性挑战。“近期的流动性紧缩对那些已经陷入资金紧张状况的低周转率房企的冲击最大,未来它们将被迫更多地依靠资产出售来提高流动性,甚至自这一行业全身而退,从而引发房地产市场的又一轮整合大潮。”

以下为彭博整理的近期监管举措:

5月银保监会23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;

6月中国银保监会主席郭树清讲话称,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为;

7月多家信托公司据报道收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模;

发改委7月发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

8月银保监会下半年将对银行业金融机构开展房贷专项检查,将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务;

联讯证券首席经济学家李奇霖7月23日发送的点评称,未来地产的韧性减弱,周期向下的概率较高,而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。撰文/彭博新闻社 编辑/马杰 翻译/王湛

顶尖基金经理看好中国“刚需”支撑地产股

中国楼市面临经济放缓和调控逆风,但一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。

“在国家坚持房住不炒定位的背景下,我愿意以目前的市值购入部分优质房企,”宝盈新锐混合基金经理肖肖近日通过书面接受彭博采访时表示,“这个位置的地产股,出现了绝对意义上的板块性低估。房地产作为中国居民家庭的主要财富储藏手段和全社会金融经济活动的终极抵押物,其价值是基础性的。”他管理的这只基金以投资A股为主,今年以来、过去一年和三年回报均打败了98%的同业。

7月底的中央政治局会议称“不以房地产作为短期刺激经济手段”,打消市场对调控政策松绑的憧憬,压制地产股投资情绪。上证房地产指数自那时起跌近7%,在上证综指五大行业分类中表现最差。彭博数据显示,上证房地产指数当前的预测市盈率只有5.3倍,仅在其历史均值的一半左右,也低于上证综指当前的10倍。

尽管炒房需求受到遏制,肖肖表示,未来五年中国每年仍将有12亿平米左右的真实住房需求,主要来自于家庭单位小型化、中国城镇化、低品质住房的更新改善等等。相比之下,统计局数据显示中国2018年的住宅竣工面积为6.6亿平方米。

《经济参考报》引述统计局数据称,截至去年底中国常住人口城镇化率为59.58%,肖肖称这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间”。不过,他同时指出,居住用地的供给结构不均衡,造成部分城市房地产过剩,也将使房地产企业出现显著的分化。

“未来几年房地产行业将会是强者恒强,优质房企投资机会更加显著,它们的盈利增长将会大幅好于行业水平,”他说。

彭博根据基金季报的计算显示,肖肖在二季度减持了万科,但将中南建设、华夏幸福和新城控股三只地产股的持股数分别提升了68%、41%和83%。二季度末时,地产股在基金总资产中占比26.6%,仅次于制造业。该基金拒绝就万科和新城控股的仓位变动情况置评。撰文/彭博新闻社

调控加码中国楼市何处去

8月15日,国家统计局发布的2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,7月商品住宅销售价格涨幅总体稳定,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅则出现不同程度回落或与6月相同。在房地产市场调控持续从紧的背景下,二手房已经连续两个月出现20个城市房价环比下跌。

中国楼市还会重现往日辉煌吗?与全球其他城市相比,中国各个城市的房价涨幅仍然比较抢眼。在8月28日胡润发布的2019年上半年全球房价指数中,匈牙利布达佩斯过去一年跃居全球房价涨幅第一,涨幅达22.9%;房价涨幅第二位的是中国城市西安,涨幅达19.3%;排在第三位的是中国城市大理,过去一年房价涨幅达18.4%;另两个中国城市海口和呼和浩特并列第四,涨幅达17.9%。过去一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,中国有28个城市进入,比2018年同期增加17个。

渣打银行(中国)财富管理部首席投资策略师王昕杰分析,整体来说,中国房地产的需求还是很明确,中国居民自有住房比例还是很高,刚性需求一直存在,所以价格自然会往上走,过去20年房地产行情和中国经济发展是密不可分的。但是从长期来看,在人口结构老龄化、人口红利逐渐消失的过程中,中国楼市可能不会再复制过去的表现。

事实上,自6月份融资收紧、房贷上调以来,楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示,今年1至7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。广发证券统计,8月35城新房成交环比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市划分,11个二线城市成交同比上涨4.4%,四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

继4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”之后,楼市调控在近期再度升级。据中原地产研究中心统计,7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内纪录,这也使得年内全国房地产调控政策高达307次,比去年同期的260次上涨了18%。

例如,合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企采取“三个暂停”“三个从严”措施,即暂停供地、暂停预售、暂停网签措施;从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围。因房价大幅上涨,大连、洛阳落地限价令,洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价,大连则实行价格指导,所有项目均须申报预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

7月30日,中央政治局会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。中国人民银行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,也指出房地产行业占用较多的信贷资源。

房企勒紧裤腰带

2019年以来,监管部门已多次释放对于房企融资收紧的信号。5月,银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作;7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;此外,国家发改委也下发通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。

8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融资是非常复杂的事,有信托、有按揭、有开发贷等;预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。“过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端、融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”

“从信托到境内外发债,再到银行,涉房资金渠道相继被收紧,房企融资难度不断增加。随着整体大环境的变化,房企的负债率也在不断攀升,这对于房地产资金使用效率的能力及运作模式也提出了新的考验。”戴德梁行大中华区CEO赵锦权告诉《商业周刊/中文版》。

在融资压力、库存压力和政策压力之下,部分房企已率先开始打折促销。8月以来,全国开发商排名第二的恒大地产旗下500多个楼盘开启了全面降价促销,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折。在8月密集召开的中期业绩会上,房企们也不再避讳打折促销的话题,纷纷坦言市场销售难度加大。

万科、碧桂园管理层曾多次表示,每一天都是卖房的日子,楼盘价格会随行就市,坚决不留库存。在雅居乐中期业绩会上,副总裁王海洋表示,下半年有二十几个项目开盘,可能会有一些销售的激励,但是不会全国大范围地去降价。

房贷利率彻底变了楼市影响几何?

通常来讲,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。意味着备受购房者关注的房贷利率改革最终落地。

受此消息影响,中资地产股8月26日在陆港两地重挫。地产建筑业在恒生综指11个行业分类指数中表现最差,下跌3.9%。其中宝龙地产下跌2%,龙湖集团下跌1.24%,新世界发展下跌1.81%,世茂房地产下跌3.89%。房地产业类在上证五大行业分类指数中表现最差,下跌1.9%。空港股份下跌3.36%,外高桥下跌2.23%,粤泰股份下跌2.49%,中华企业下跌3.11%,香江控股下跌2.7%。据彭博新闻社援引国开证券分析师孙征在电话中表示,8月26日房地产股跌幅较大,央行房贷利率新政可能表明了出台房地产刺激政策的可能性低,令市场失望。

8月20日,中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示,此次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR(贷款基础利率),参考的基准变了,但利率水平不能下降。“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”

“房贷利率锚定LPR是利率市场化改革比较重要的一步,而不是货币政策方向的调整。从2015年开始,传统存贷款基准利率与基准利率已经有一些脱钩的情况出现,这基本不太反映市场利率,LPR本身的意义不在于货币的调整,而是在于利率改革本身。”王昕杰分析。

据融360大数据研究中心报告显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,是基准利率1.11倍,环比上涨了2个基点;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1个基点。

对于一个购房者来说,银行要给多少利率由什么来决定?复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民告诉《商业周刊/中文版》,“这主要由四个因素来决定:第一是市场冷热度,如果市场很热,利率当然会高一些;第二就是总体的宏观调控要求,政策上的要求;第三是个人信用,即你的负债和偿债的能力;最后,就是你的家庭拥有的房屋套数。”

但是在资金供给端,2019年下半年房地产抵押贷款额度可能会出现趋紧的势头。中金公司分析师张宇在8月26日的研究报告中称,由于房地产相关贷款政策仍将受到严格的比例管理,且上半年住房抵押贷款净增2.2万亿元,同比增长12%,放款相对强劲。下半年按揭可用额度会逐月下降,房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步提升。信贷环境收紧下,下半年销售面积同比仍将不可避免地出现持续负增长。蔡为民表示,“对于房价的影响肯定会有的,因为利率牵涉到购房人的付款能力。如果用三年的时间来作为一个判断的话,它的影响是非常有限,因为房贷利率在短期内波动并不会太大。”

对于短期房地产市场的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策在实际操作过程中,或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的现象,所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期,要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

但对于房贷利率改革是否会刺激2019年房地产企业的销售,王昕杰表示没有那么乐观,2018年中国楼市已有一个超预期的销售,某种程度上透支了2019年和2020年的需求,在这样过程中,2019年的预估会下降,整体来说,不会有一个很大幅的增长或超去年的预期的表现。在政策监管上没有放松,整体上来说,这不会有一个刺激的作用。2019年“金九银十”行情不会对房地产销售有一个很大的刺激,从周期上来说,“目前中国楼市整体呈现偏弱的状态。”

王昕杰还表示,各地政策如果没有出现大幅的变化的话,房地产价格就会维持一个窄幅波动,这也是政策的主要目的。从长期来说,个人房地产投资,主观上中国楼市不会出现过去十年那样一个大幅的增长,所以新增的购房需求主要以改善型住房和新入场的购房者为主。如果按照人口结构变化上来讲,总需求开始逐渐下滑。在特定区域来讲才会有一个投资的价值,比如有政策指引的大湾区,长三角、环渤海等城市群。

国家统计局最新发布的数据显示,2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高47.94个百分点,年均提高0.69个百分点。对此,彭博新闻社援引宝盈新锐混合基金经理肖肖分析称,这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间。”那么未来中国楼市可能不会再有万人空巷的热闹局面,随着中国城市化不断推进,中国购房者是否还能支撑起中国楼市?

蔡为民告诉记者,“未来可预见的五年,中国的发展会跟美国形成很强烈的互动,房价整体要有一个好的表现不太容易。具体来看,过去一、二线城市的房地产市场更多地表现为“短空长多、锯齿向上”,而在未来中国楼市会更多表现为“波浪调节、箱形整理”。三、四线楼市在2017、2018年房价快速上涨之后,如果没有政策、交通等足够的利好因素去支撑,未来三年会出现房价下跌,一些城市下跌的幅度可能会超过20%。”撰文/马杰 编辑/范荣靖

专访|戴德梁行大中华区CEO赵锦权

2019年4月,赵锦权正式就任戴德梁行大中华区行政总裁。作为戴德梁行创办至今的元老之一,赵锦权从事房地产行业工作已超过30年。近日在位于嘉里中心的戴德梁行北京办公室,赵锦权接受了《商业周刊/中文版》的专访。赵锦权身穿一身深色西装,戴着一副无边框眼镜,看起来非常严谨。估价专业出身的他有着非常有个人特色的港式普通话,说起话来不紧不慢。

谈外资买楼我们需要学习很多

随着国内房企融资收紧以及人民币短期走弱,过去几年一些大型国际房地产私募基金开始大举进入中国市场。例如加拿大房地产投资机构Quadreal Property Group,联合与基汇资本收购位于上海的海洋大厦; 丰泰地产投资联合黑石收购会德丰在香港将军澳三个平台商场;新加坡凯德集团和新加坡政府投资公司联手收购了位于北外滩的上海双子塔等。

“国内开发商手上没有充裕的资金来进行新项目开发,他们需要出售一些非核心资产,从而回笼资金再去支持一些新项目开发。虽然当前中美贸易摩擦,全球依然有非常大的不确定性,但中国比欧洲和美国的经济增长还是高很多,所以中国还有机遇,”赵锦权告诉《商业周刊/中文版》,“加上外资要改善全球投资组合风险,所以会投资到中国来。2019年下半年将会看到有更多的海外资本和新的投资者进入中国。”

对于中国内资企业如何应对,赵锦权称这是一个很好的学习机会。“外资投资经验绝对比内资投资者经验多,英国、美国已经超过了一百年的历史,中国改革开放也只有几十年的时间。如果这么比较,中国内资商业地产可以说还是个小孩,还在成长阶段。”赵锦权表示,“尤其是在资产管理的部分,外资比我们大很多,我们只是看房地产,还没看到整个市场在哪里。”

谈商场运营:定位为先体验为王

通常提起三里屯,首先跃入人们脑海的往往是三里屯·太古里的时尚“打卡”地。无论何时,三里屯商圈就像一个“日不落帝国”,总是人流涌动、喧嚣鼎沸。而在隔着一条工人体育场东路的世茂工三如今却陷入频频流拍的境地。

对此,赵锦权称要做好一个商场,主要是定位为先,运营为王。“两个商场都在市中心,首先你要确定你定位在哪儿,是否要吸引大众化的市民。”此前,在北京百货商场圈中流传着一个鄙视链段子:逛SKP的看不起逛三里屯太古里的,逛三里屯太古里的看逛长楹天街的根本看不见逛SKP的,而逛侨福芳草地的看不起所有人。虽然是一个段子,但从中看出一家百货商场定位的重要性。

在商场运营层面,赵锦权特别强调变化的重要性。赵锦权说:“如果一个商场只看谁付的租金最高,或者说直接复制一个好模式的过去,那个商场一定不成功。商场的整个业态一定要有一个平衡,不同位置在定位、功能上是不一样的。同时,还需要考量运营时间,香港某个大型商场每隔几年重新包装,商场的主题会改变。客户群的脑袋在变化,没有新鲜感他们就会跑掉。这就要搞一些有主题的活动,还要不断改变。比如,每天都找明星来没用的,你能每一次都请冰冰来吗?不可能的,一定是要有变化的。比如这次找明星,下一次是变成搞小孩的活动,另外的时间搞其他的活动。运营推广活动必须和你商场里的业态所匹配。运营转动的要快。十年前运营很简单,只要租出去就可以了。现在不一样了,因为你要吸引一些人过来。”

谈海外地产:投资要小心目前看好英国

在赵锦权看来,海外地产每个地方有每个地方的好处,最后还要看投资者的需要。但投资海外地产要绝对小心,很多因素需要考虑,包括这个国家的房地产税率、价值的增长、租赁管理和资金监管等。在赵锦权看来,现在英国市场还是值得投资的。

“由于脱欧的影响,现在英镑汇率下跌很多,目前美国的货币走势仍然比较强,你再投资进去的话,可能会有汇兑损失。英镑现在已经很热,你将来房子不升也好,汇率已经升了,那个占了一部分收入。同时,英国有一个特别的行业,就是帮你去收租,帮你去找租客,非常专业化,不会出现太大问题。最后就是英国的房价自脱欧以来开始松动,现在走势基本平稳,未来有一定的上升空间。”赵锦权告诉记者,“现在唯一的最大的风险就是脱欧影响,如果硬脱欧,影响会非常大,这一点是投资者需要关注的。”■ 



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ICEBofAML编撰的亚洲高收益美元债中国发行人指数以中资地产债为主,该指数显示今年前两个季度中资地产美元债总回报涨逾10%,创下2012年来连续两个季度的最大升幅。且根据彭博对同系列亚洲美元企业债指数分析,房地产债在11个行业中回报最高。

为应对经济下行,部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限,不但助力地产债券表现优异,亦令境内外地产债发行在一季度创下新高。面对创纪录的举债,政策近期重现收紧,房企境内外发债、ABS、信托等融资渠道纷纷受限,叠加偿债高峰到来,资质较弱的房企、尤其是小房企的融资压力势将增大。

“无论从前瞻性的政策调控来看,还是从平均估值来看,下半年房地产债进一步上涨的可能性都比较小,”东兴证券固定收益主管周耿接受彭博电话采访时表示,若加上票息看总回报可能还为正,但若单看净价,则很有可能持平或出现一定程度的下跌。周耿表示,在这种情况下,各机构投资策略基本都会倾向偏防守方向,包括降久期、提升信用、降仓位等。“我们也在做一些防御性的安排。大家都比较偏保守、偏谨慎。”

除了现券,在资产证券化市场也出现了类似的现象。中国ABS承销冠军机构招商证券创新融资部总经理左飞称,投资者正在加大行业分散度,降低对房地产ABS的配置,增加一些非房企业ABS的投资。

“交易所最近在审核房地产企业ABS及债券项目的申报时,对一些特定的企业,如上半年拿地比较活跃的房企,会提出更多询问,在发行规模上也有明确缩减的指导,”左飞接受彭博采访时表示,预计下半年房地产企业通过ABS及债券融资的规模将同比下降。

弱房企的困境

不单在债券市场,房地产市场本身也初现政策收紧迹象。知情人士7月称,央行要求银行不再调降个人按揭贷款利率;而根据《21世纪经济报道》6月的报道,一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。

在国泰君安分析师覃汉看来,以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小,而对部分信贷占比不足20%的企业,包括泰禾集团、中天金融等,他们的融资能力值得关注。

泰禾集团7月11日在新加坡挂牌发行的美元债券,票息高达15%,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

根据彭博汇编的数据,今年三季度境内AA+评级及以下房地产债券到期金额共计约570亿元,为历史峰值。

国盛证券刘郁在近期的报告中根据融资成本将40家上市房企划分为四梯队,蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年融资成本高于7%,位列最高梯队。她并指出,泰禾、华发、恒大和阳光城短期偿债能力偏弱。

此前因董事长丑闻而陷入负面漩涡的新城系7月23日股价大跌,新城控股盘中一度跌停;此前,新城控股称截至目前商洽出售项目约40个,均存在不确定性。

惠誉评级在7月15日的报告中称,中国政府最近一系列的措施给较小的房企带来了更大的流动性挑战。“近期的流动性紧缩对那些已经陷入资金紧张状况的低周转率房企的冲击最大,未来它们将被迫更多地依靠资产出售来提高流动性,甚至自这一行业全身而退,从而引发房地产市场的又一轮整合大潮。”

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5月银保监会23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;

6月中国银保监会主席郭树清讲话称,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为;

7月多家信托公司据报道收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模;

发改委7月发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

8月银保监会下半年将对银行业金融机构开展房贷专项检查,将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务;

联讯证券首席经济学家李奇霖7月23日发送的点评称,未来地产的韧性减弱,周期向下的概率较高,而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。撰文/彭博新闻社 编辑/马杰 翻译/王湛

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“在国家坚持房住不炒定位的背景下,我愿意以目前的市值购入部分优质房企,”宝盈新锐混合基金经理肖肖近日通过书面接受彭博采访时表示,“这个位置的地产股,出现了绝对意义上的板块性低估。房地产作为中国居民家庭的主要财富储藏手段和全社会金融经济活动的终极抵押物,其价值是基础性的。”他管理的这只基金以投资A股为主,今年以来、过去一年和三年回报均打败了98%的同业。

7月底的中央政治局会议称“不以房地产作为短期刺激经济手段”,打消市场对调控政策松绑的憧憬,压制地产股投资情绪。上证房地产指数自那时起跌近7%,在上证综指五大行业分类中表现最差。彭博数据显示,上证房地产指数当前的预测市盈率只有5.3倍,仅在其历史均值的一半左右,也低于上证综指当前的10倍。

尽管炒房需求受到遏制,肖肖表示,未来五年中国每年仍将有12亿平米左右的真实住房需求,主要来自于家庭单位小型化、中国城镇化、低品质住房的更新改善等等。相比之下,统计局数据显示中国2018年的住宅竣工面积为6.6亿平方米。

《经济参考报》引述统计局数据称,截至去年底中国常住人口城镇化率为59.58%,肖肖称这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间”。不过,他同时指出,居住用地的供给结构不均衡,造成部分城市房地产过剩,也将使房地产企业出现显著的分化。

“未来几年房地产行业将会是强者恒强,优质房企投资机会更加显著,它们的盈利增长将会大幅好于行业水平,”他说。

彭博根据基金季报的计算显示,肖肖在二季度减持了万科,但将中南建设、华夏幸福和新城控股三只地产股的持股数分别提升了68%、41%和83%。二季度末时,地产股在基金总资产中占比26.6%,仅次于制造业。该基金拒绝就万科和新城控股的仓位变动情况置评。撰文/彭博新闻社

调控加码中国楼市何处去

8月15日,国家统计局发布的2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,7月商品住宅销售价格涨幅总体稳定,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅则出现不同程度回落或与6月相同。在房地产市场调控持续从紧的背景下,二手房已经连续两个月出现20个城市房价环比下跌。

中国楼市还会重现往日辉煌吗?与全球其他城市相比,中国各个城市的房价涨幅仍然比较抢眼。在8月28日胡润发布的2019年上半年全球房价指数中,匈牙利布达佩斯过去一年跃居全球房价涨幅第一,涨幅达22.9%;房价涨幅第二位的是中国城市西安,涨幅达19.3%;排在第三位的是中国城市大理,过去一年房价涨幅达18.4%;另两个中国城市海口和呼和浩特并列第四,涨幅达17.9%。过去一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,中国有28个城市进入,比2018年同期增加17个。

渣打银行(中国)财富管理部首席投资策略师王昕杰分析,整体来说,中国房地产的需求还是很明确,中国居民自有住房比例还是很高,刚性需求一直存在,所以价格自然会往上走,过去20年房地产行情和中国经济发展是密不可分的。但是从长期来看,在人口结构老龄化、人口红利逐渐消失的过程中,中国楼市可能不会再复制过去的表现。

事实上,自6月份融资收紧、房贷上调以来,楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示,今年1至7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。广发证券统计,8月35城新房成交环比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市划分,11个二线城市成交同比上涨4.4%,四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

继4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”之后,楼市调控在近期再度升级。据中原地产研究中心统计,7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内纪录,这也使得年内全国房地产调控政策高达307次,比去年同期的260次上涨了18%。

例如,合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企采取“三个暂停”“三个从严”措施,即暂停供地、暂停预售、暂停网签措施;从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围。因房价大幅上涨,大连、洛阳落地限价令,洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价,大连则实行价格指导,所有项目均须申报预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

7月30日,中央政治局会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。中国人民银行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,也指出房地产行业占用较多的信贷资源。

房企勒紧裤腰带

2019年以来,监管部门已多次释放对于房企融资收紧的信号。5月,银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作;7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;此外,国家发改委也下发通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。

8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融资是非常复杂的事,有信托、有按揭、有开发贷等;预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。“过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端、融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”

“从信托到境内外发债,再到银行,涉房资金渠道相继被收紧,房企融资难度不断增加。随着整体大环境的变化,房企的负债率也在不断攀升,这对于房地产资金使用效率的能力及运作模式也提出了新的考验。”戴德梁行大中华区CEO赵锦权告诉《商业周刊/中文版》。

在融资压力、库存压力和政策压力之下,部分房企已率先开始打折促销。8月以来,全国开发商排名第二的恒大地产旗下500多个楼盘开启了全面降价促销,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折。在8月密集召开的中期业绩会上,房企们也不再避讳打折促销的话题,纷纷坦言市场销售难度加大。

万科、碧桂园管理层曾多次表示,每一天都是卖房的日子,楼盘价格会随行就市,坚决不留库存。在雅居乐中期业绩会上,副总裁王海洋表示,下半年有二十几个项目开盘,可能会有一些销售的激励,但是不会全国大范围地去降价。

房贷利率彻底变了楼市影响几何?

通常来讲,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。意味着备受购房者关注的房贷利率改革最终落地。

受此消息影响,中资地产股8月26日在陆港两地重挫。地产建筑业在恒生综指11个行业分类指数中表现最差,下跌3.9%。其中宝龙地产下跌2%,龙湖集团下跌1.24%,新世界发展下跌1.81%,世茂房地产下跌3.89%。房地产业类在上证五大行业分类指数中表现最差,下跌1.9%。空港股份下跌3.36%,外高桥下跌2.23%,粤泰股份下跌2.49%,中华企业下跌3.11%,香江控股下跌2.7%。据彭博新闻社援引国开证券分析师孙征在电话中表示,8月26日房地产股跌幅较大,央行房贷利率新政可能表明了出台房地产刺激政策的可能性低,令市场失望。

8月20日,中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示,此次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR(贷款基础利率),参考的基准变了,但利率水平不能下降。“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”

“房贷利率锚定LPR是利率市场化改革比较重要的一步,而不是货币政策方向的调整。从2015年开始,传统存贷款基准利率与基准利率已经有一些脱钩的情况出现,这基本不太反映市场利率,LPR本身的意义不在于货币的调整,而是在于利率改革本身。”王昕杰分析。

据融360大数据研究中心报告显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,是基准利率1.11倍,环比上涨了2个基点;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1个基点。

对于一个购房者来说,银行要给多少利率由什么来决定?复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民告诉《商业周刊/中文版》,“这主要由四个因素来决定:第一是市场冷热度,如果市场很热,利率当然会高一些;第二就是总体的宏观调控要求,政策上的要求;第三是个人信用,即你的负债和偿债的能力;最后,就是你的家庭拥有的房屋套数。”

但是在资金供给端,2019年下半年房地产抵押贷款额度可能会出现趋紧的势头。中金公司分析师张宇在8月26日的研究报告中称,由于房地产相关贷款政策仍将受到严格的比例管理,且上半年住房抵押贷款净增2.2万亿元,同比增长12%,放款相对强劲。下半年按揭可用额度会逐月下降,房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步提升。信贷环境收紧下,下半年销售面积同比仍将不可避免地出现持续负增长。蔡为民表示,“对于房价的影响肯定会有的,因为利率牵涉到购房人的付款能力。如果用三年的时间来作为一个判断的话,它的影响是非常有限,因为房贷利率在短期内波动并不会太大。”

对于短期房地产市场的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策在实际操作过程中,或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的现象,所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期,要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

但对于房贷利率改革是否会刺激2019年房地产企业的销售,王昕杰表示没有那么乐观,2018年中国楼市已有一个超预期的销售,某种程度上透支了2019年和2020年的需求,在这样过程中,2019年的预估会下降,整体来说,不会有一个很大幅的增长或超去年的预期的表现。在政策监管上没有放松,整体上来说,这不会有一个刺激的作用。2019年“金九银十”行情不会对房地产销售有一个很大的刺激,从周期上来说,“目前中国楼市整体呈现偏弱的状态。”

王昕杰还表示,各地政策如果没有出现大幅的变化的话,房地产价格就会维持一个窄幅波动,这也是政策的主要目的。从长期来说,个人房地产投资,主观上中国楼市不会出现过去十年那样一个大幅的增长,所以新增的购房需求主要以改善型住房和新入场的购房者为主。如果按照人口结构变化上来讲,总需求开始逐渐下滑。在特定区域来讲才会有一个投资的价值,比如有政策指引的大湾区,长三角、环渤海等城市群。

国家统计局最新发布的数据显示,2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高47.94个百分点,年均提高0.69个百分点。对此,彭博新闻社援引宝盈新锐混合基金经理肖肖分析称,这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间。”那么未来中国楼市可能不会再有万人空巷的热闹局面,随着中国城市化不断推进,中国购房者是否还能支撑起中国楼市?

蔡为民告诉记者,“未来可预见的五年,中国的发展会跟美国形成很强烈的互动,房价整体要有一个好的表现不太容易。具体来看,过去一、二线城市的房地产市场更多地表现为“短空长多、锯齿向上”,而在未来中国楼市会更多表现为“波浪调节、箱形整理”。三、四线楼市在2017、2018年房价快速上涨之后,如果没有政策、交通等足够的利好因素去支撑,未来三年会出现房价下跌,一些城市下跌的幅度可能会超过20%。”撰文/马杰 编辑/范荣靖

专访|戴德梁行大中华区CEO赵锦权

2019年4月,赵锦权正式就任戴德梁行大中华区行政总裁。作为戴德梁行创办至今的元老之一,赵锦权从事房地产行业工作已超过30年。近日在位于嘉里中心的戴德梁行北京办公室,赵锦权接受了《商业周刊/中文版》的专访。赵锦权身穿一身深色西装,戴着一副无边框眼镜,看起来非常严谨。估价专业出身的他有着非常有个人特色的港式普通话,说起话来不紧不慢。

谈外资买楼我们需要学习很多

随着国内房企融资收紧以及人民币短期走弱,过去几年一些大型国际房地产私募基金开始大举进入中国市场。例如加拿大房地产投资机构Quadreal Property Group,联合与基汇资本收购位于上海的海洋大厦; 丰泰地产投资联合黑石收购会德丰在香港将军澳三个平台商场;新加坡凯德集团和新加坡政府投资公司联手收购了位于北外滩的上海双子塔等。

“国内开发商手上没有充裕的资金来进行新项目开发,他们需要出售一些非核心资产,从而回笼资金再去支持一些新项目开发。虽然当前中美贸易摩擦,全球依然有非常大的不确定性,但中国比欧洲和美国的经济增长还是高很多,所以中国还有机遇,”赵锦权告诉《商业周刊/中文版》,“加上外资要改善全球投资组合风险,所以会投资到中国来。2019年下半年将会看到有更多的海外资本和新的投资者进入中国。”

对于中国内资企业如何应对,赵锦权称这是一个很好的学习机会。“外资投资经验绝对比内资投资者经验多,英国、美国已经超过了一百年的历史,中国改革开放也只有几十年的时间。如果这么比较,中国内资商业地产可以说还是个小孩,还在成长阶段。”赵锦权表示,“尤其是在资产管理的部分,外资比我们大很多,我们只是看房地产,还没看到整个市场在哪里。”

谈商场运营:定位为先体验为王

通常提起三里屯,首先跃入人们脑海的往往是三里屯·太古里的时尚“打卡”地。无论何时,三里屯商圈就像一个“日不落帝国”,总是人流涌动、喧嚣鼎沸。而在隔着一条工人体育场东路的世茂工三如今却陷入频频流拍的境地。

对此,赵锦权称要做好一个商场,主要是定位为先,运营为王。“两个商场都在市中心,首先你要确定你定位在哪儿,是否要吸引大众化的市民。”此前,在北京百货商场圈中流传着一个鄙视链段子:逛SKP的看不起逛三里屯太古里的,逛三里屯太古里的看逛长楹天街的根本看不见逛SKP的,而逛侨福芳草地的看不起所有人。虽然是一个段子,但从中看出一家百货商场定位的重要性。

在商场运营层面,赵锦权特别强调变化的重要性。赵锦权说:“如果一个商场只看谁付的租金最高,或者说直接复制一个好模式的过去,那个商场一定不成功。商场的整个业态一定要有一个平衡,不同位置在定位、功能上是不一样的。同时,还需要考量运营时间,香港某个大型商场每隔几年重新包装,商场的主题会改变。客户群的脑袋在变化,没有新鲜感他们就会跑掉。这就要搞一些有主题的活动,还要不断改变。比如,每天都找明星来没用的,你能每一次都请冰冰来吗?不可能的,一定是要有变化的。比如这次找明星,下一次是变成搞小孩的活动,另外的时间搞其他的活动。运营推广活动必须和你商场里的业态所匹配。运营转动的要快。十年前运营很简单,只要租出去就可以了。现在不一样了,因为你要吸引一些人过来。”

谈海外地产:投资要小心目前看好英国

在赵锦权看来,海外地产每个地方有每个地方的好处,最后还要看投资者的需要。但投资海外地产要绝对小心,很多因素需要考虑,包括这个国家的房地产税率、价值的增长、租赁管理和资金监管等。在赵锦权看来,现在英国市场还是值得投资的。

“由于脱欧的影响,现在英镑汇率下跌很多,目前美国的货币走势仍然比较强,你再投资进去的话,可能会有汇兑损失。英镑现在已经很热,你将来房子不升也好,汇率已经升了,那个占了一部分收入。同时,英国有一个特别的行业,就是帮你去收租,帮你去找租客,非常专业化,不会出现太大问题。最后就是英国的房价自脱欧以来开始松动,现在走势基本平稳,未来有一定的上升空间。”赵锦权告诉记者,“现在唯一的最大的风险就是脱欧影响,如果硬脱欧,影响会非常大,这一点是投资者需要关注的。”■ 



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摘要:代表中资地产美元债表现的指数创下2012年以来连续两个季度最大升幅;一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。



撰文 | 马杰

OR--商业新媒体中国房企融资政策风向突变

年初的政策暖风让中国地产债投资人在上半年赚得盆满钵满,但近几个月来自监管层风向突变,或许意味着下半年形势不妙,投资人需提前做好应对。

ICEBofAML编撰的亚洲高收益美元债中国发行人指数以中资地产债为主,该指数显示今年前两个季度中资地产美元债总回报涨逾10%,创下2012年来连续两个季度的最大升幅。且根据彭博对同系列亚洲美元企业债指数分析,房地产债在11个行业中回报最高。

为应对经济下行,部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限,不但助力地产债券表现优异,亦令境内外地产债发行在一季度创下新高。面对创纪录的举债,政策近期重现收紧,房企境内外发债、ABS、信托等融资渠道纷纷受限,叠加偿债高峰到来,资质较弱的房企、尤其是小房企的融资压力势将增大。

“无论从前瞻性的政策调控来看,还是从平均估值来看,下半年房地产债进一步上涨的可能性都比较小,”东兴证券固定收益主管周耿接受彭博电话采访时表示,若加上票息看总回报可能还为正,但若单看净价,则很有可能持平或出现一定程度的下跌。周耿表示,在这种情况下,各机构投资策略基本都会倾向偏防守方向,包括降久期、提升信用、降仓位等。“我们也在做一些防御性的安排。大家都比较偏保守、偏谨慎。”

除了现券,在资产证券化市场也出现了类似的现象。中国ABS承销冠军机构招商证券创新融资部总经理左飞称,投资者正在加大行业分散度,降低对房地产ABS的配置,增加一些非房企业ABS的投资。

“交易所最近在审核房地产企业ABS及债券项目的申报时,对一些特定的企业,如上半年拿地比较活跃的房企,会提出更多询问,在发行规模上也有明确缩减的指导,”左飞接受彭博采访时表示,预计下半年房地产企业通过ABS及债券融资的规模将同比下降。

弱房企的困境

不单在债券市场,房地产市场本身也初现政策收紧迹象。知情人士7月称,央行要求银行不再调降个人按揭贷款利率;而根据《21世纪经济报道》6月的报道,一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。

在国泰君安分析师覃汉看来,以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小,而对部分信贷占比不足20%的企业,包括泰禾集团、中天金融等,他们的融资能力值得关注。

泰禾集团7月11日在新加坡挂牌发行的美元债券,票息高达15%,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

根据彭博汇编的数据,今年三季度境内AA+评级及以下房地产债券到期金额共计约570亿元,为历史峰值。

国盛证券刘郁在近期的报告中根据融资成本将40家上市房企划分为四梯队,蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年融资成本高于7%,位列最高梯队。她并指出,泰禾、华发、恒大和阳光城短期偿债能力偏弱。

此前因董事长丑闻而陷入负面漩涡的新城系7月23日股价大跌,新城控股盘中一度跌停;此前,新城控股称截至目前商洽出售项目约40个,均存在不确定性。

惠誉评级在7月15日的报告中称,中国政府最近一系列的措施给较小的房企带来了更大的流动性挑战。“近期的流动性紧缩对那些已经陷入资金紧张状况的低周转率房企的冲击最大,未来它们将被迫更多地依靠资产出售来提高流动性,甚至自这一行业全身而退,从而引发房地产市场的又一轮整合大潮。”

以下为彭博整理的近期监管举措:

5月银保监会23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;

6月中国银保监会主席郭树清讲话称,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为;

7月多家信托公司据报道收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模;

发改委7月发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

8月银保监会下半年将对银行业金融机构开展房贷专项检查,将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务;

联讯证券首席经济学家李奇霖7月23日发送的点评称,未来地产的韧性减弱,周期向下的概率较高,而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。撰文/彭博新闻社 编辑/马杰 翻译/王湛

顶尖基金经理看好中国“刚需”支撑地产股

中国楼市面临经济放缓和调控逆风,但一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。

“在国家坚持房住不炒定位的背景下,我愿意以目前的市值购入部分优质房企,”宝盈新锐混合基金经理肖肖近日通过书面接受彭博采访时表示,“这个位置的地产股,出现了绝对意义上的板块性低估。房地产作为中国居民家庭的主要财富储藏手段和全社会金融经济活动的终极抵押物,其价值是基础性的。”他管理的这只基金以投资A股为主,今年以来、过去一年和三年回报均打败了98%的同业。

7月底的中央政治局会议称“不以房地产作为短期刺激经济手段”,打消市场对调控政策松绑的憧憬,压制地产股投资情绪。上证房地产指数自那时起跌近7%,在上证综指五大行业分类中表现最差。彭博数据显示,上证房地产指数当前的预测市盈率只有5.3倍,仅在其历史均值的一半左右,也低于上证综指当前的10倍。

尽管炒房需求受到遏制,肖肖表示,未来五年中国每年仍将有12亿平米左右的真实住房需求,主要来自于家庭单位小型化、中国城镇化、低品质住房的更新改善等等。相比之下,统计局数据显示中国2018年的住宅竣工面积为6.6亿平方米。

《经济参考报》引述统计局数据称,截至去年底中国常住人口城镇化率为59.58%,肖肖称这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间”。不过,他同时指出,居住用地的供给结构不均衡,造成部分城市房地产过剩,也将使房地产企业出现显著的分化。

“未来几年房地产行业将会是强者恒强,优质房企投资机会更加显著,它们的盈利增长将会大幅好于行业水平,”他说。

彭博根据基金季报的计算显示,肖肖在二季度减持了万科,但将中南建设、华夏幸福和新城控股三只地产股的持股数分别提升了68%、41%和83%。二季度末时,地产股在基金总资产中占比26.6%,仅次于制造业。该基金拒绝就万科和新城控股的仓位变动情况置评。撰文/彭博新闻社

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渣打银行(中国)财富管理部首席投资策略师王昕杰分析,整体来说,中国房地产的需求还是很明确,中国居民自有住房比例还是很高,刚性需求一直存在,所以价格自然会往上走,过去20年房地产行情和中国经济发展是密不可分的。但是从长期来看,在人口结构老龄化、人口红利逐渐消失的过程中,中国楼市可能不会再复制过去的表现。

事实上,自6月份融资收紧、房贷上调以来,楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示,今年1至7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。广发证券统计,8月35城新房成交环比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市划分,11个二线城市成交同比上涨4.4%,四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

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7月30日,中央政治局会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。中国人民银行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,也指出房地产行业占用较多的信贷资源。

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8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融资是非常复杂的事,有信托、有按揭、有开发贷等;预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。“过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端、融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”

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在融资压力、库存压力和政策压力之下,部分房企已率先开始打折促销。8月以来,全国开发商排名第二的恒大地产旗下500多个楼盘开启了全面降价促销,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折。在8月密集召开的中期业绩会上,房企们也不再避讳打折促销的话题,纷纷坦言市场销售难度加大。

万科、碧桂园管理层曾多次表示,每一天都是卖房的日子,楼盘价格会随行就市,坚决不留库存。在雅居乐中期业绩会上,副总裁王海洋表示,下半年有二十几个项目开盘,可能会有一些销售的激励,但是不会全国大范围地去降价。

房贷利率彻底变了楼市影响几何?

通常来讲,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。意味着备受购房者关注的房贷利率改革最终落地。

受此消息影响,中资地产股8月26日在陆港两地重挫。地产建筑业在恒生综指11个行业分类指数中表现最差,下跌3.9%。其中宝龙地产下跌2%,龙湖集团下跌1.24%,新世界发展下跌1.81%,世茂房地产下跌3.89%。房地产业类在上证五大行业分类指数中表现最差,下跌1.9%。空港股份下跌3.36%,外高桥下跌2.23%,粤泰股份下跌2.49%,中华企业下跌3.11%,香江控股下跌2.7%。据彭博新闻社援引国开证券分析师孙征在电话中表示,8月26日房地产股跌幅较大,央行房贷利率新政可能表明了出台房地产刺激政策的可能性低,令市场失望。

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“房贷利率锚定LPR是利率市场化改革比较重要的一步,而不是货币政策方向的调整。从2015年开始,传统存贷款基准利率与基准利率已经有一些脱钩的情况出现,这基本不太反映市场利率,LPR本身的意义不在于货币的调整,而是在于利率改革本身。”王昕杰分析。

据融360大数据研究中心报告显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,是基准利率1.11倍,环比上涨了2个基点;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1个基点。

对于一个购房者来说,银行要给多少利率由什么来决定?复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民告诉《商业周刊/中文版》,“这主要由四个因素来决定:第一是市场冷热度,如果市场很热,利率当然会高一些;第二就是总体的宏观调控要求,政策上的要求;第三是个人信用,即你的负债和偿债的能力;最后,就是你的家庭拥有的房屋套数。”

但是在资金供给端,2019年下半年房地产抵押贷款额度可能会出现趋紧的势头。中金公司分析师张宇在8月26日的研究报告中称,由于房地产相关贷款政策仍将受到严格的比例管理,且上半年住房抵押贷款净增2.2万亿元,同比增长12%,放款相对强劲。下半年按揭可用额度会逐月下降,房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步提升。信贷环境收紧下,下半年销售面积同比仍将不可避免地出现持续负增长。蔡为民表示,“对于房价的影响肯定会有的,因为利率牵涉到购房人的付款能力。如果用三年的时间来作为一个判断的话,它的影响是非常有限,因为房贷利率在短期内波动并不会太大。”

对于短期房地产市场的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策在实际操作过程中,或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的现象,所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期,要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

但对于房贷利率改革是否会刺激2019年房地产企业的销售,王昕杰表示没有那么乐观,2018年中国楼市已有一个超预期的销售,某种程度上透支了2019年和2020年的需求,在这样过程中,2019年的预估会下降,整体来说,不会有一个很大幅的增长或超去年的预期的表现。在政策监管上没有放松,整体上来说,这不会有一个刺激的作用。2019年“金九银十”行情不会对房地产销售有一个很大的刺激,从周期上来说,“目前中国楼市整体呈现偏弱的状态。”

王昕杰还表示,各地政策如果没有出现大幅的变化的话,房地产价格就会维持一个窄幅波动,这也是政策的主要目的。从长期来说,个人房地产投资,主观上中国楼市不会出现过去十年那样一个大幅的增长,所以新增的购房需求主要以改善型住房和新入场的购房者为主。如果按照人口结构变化上来讲,总需求开始逐渐下滑。在特定区域来讲才会有一个投资的价值,比如有政策指引的大湾区,长三角、环渤海等城市群。

国家统计局最新发布的数据显示,2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高47.94个百分点,年均提高0.69个百分点。对此,彭博新闻社援引宝盈新锐混合基金经理肖肖分析称,这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间。”那么未来中国楼市可能不会再有万人空巷的热闹局面,随着中国城市化不断推进,中国购房者是否还能支撑起中国楼市?

蔡为民告诉记者,“未来可预见的五年,中国的发展会跟美国形成很强烈的互动,房价整体要有一个好的表现不太容易。具体来看,过去一、二线城市的房地产市场更多地表现为“短空长多、锯齿向上”,而在未来中国楼市会更多表现为“波浪调节、箱形整理”。三、四线楼市在2017、2018年房价快速上涨之后,如果没有政策、交通等足够的利好因素去支撑,未来三年会出现房价下跌,一些城市下跌的幅度可能会超过20%。”撰文/马杰 编辑/范荣靖

专访|戴德梁行大中华区CEO赵锦权

2019年4月,赵锦权正式就任戴德梁行大中华区行政总裁。作为戴德梁行创办至今的元老之一,赵锦权从事房地产行业工作已超过30年。近日在位于嘉里中心的戴德梁行北京办公室,赵锦权接受了《商业周刊/中文版》的专访。赵锦权身穿一身深色西装,戴着一副无边框眼镜,看起来非常严谨。估价专业出身的他有着非常有个人特色的港式普通话,说起话来不紧不慢。

谈外资买楼我们需要学习很多

随着国内房企融资收紧以及人民币短期走弱,过去几年一些大型国际房地产私募基金开始大举进入中国市场。例如加拿大房地产投资机构Quadreal Property Group,联合与基汇资本收购位于上海的海洋大厦; 丰泰地产投资联合黑石收购会德丰在香港将军澳三个平台商场;新加坡凯德集团和新加坡政府投资公司联手收购了位于北外滩的上海双子塔等。

“国内开发商手上没有充裕的资金来进行新项目开发,他们需要出售一些非核心资产,从而回笼资金再去支持一些新项目开发。虽然当前中美贸易摩擦,全球依然有非常大的不确定性,但中国比欧洲和美国的经济增长还是高很多,所以中国还有机遇,”赵锦权告诉《商业周刊/中文版》,“加上外资要改善全球投资组合风险,所以会投资到中国来。2019年下半年将会看到有更多的海外资本和新的投资者进入中国。”

对于中国内资企业如何应对,赵锦权称这是一个很好的学习机会。“外资投资经验绝对比内资投资者经验多,英国、美国已经超过了一百年的历史,中国改革开放也只有几十年的时间。如果这么比较,中国内资商业地产可以说还是个小孩,还在成长阶段。”赵锦权表示,“尤其是在资产管理的部分,外资比我们大很多,我们只是看房地产,还没看到整个市场在哪里。”

谈商场运营:定位为先体验为王

通常提起三里屯,首先跃入人们脑海的往往是三里屯·太古里的时尚“打卡”地。无论何时,三里屯商圈就像一个“日不落帝国”,总是人流涌动、喧嚣鼎沸。而在隔着一条工人体育场东路的世茂工三如今却陷入频频流拍的境地。

对此,赵锦权称要做好一个商场,主要是定位为先,运营为王。“两个商场都在市中心,首先你要确定你定位在哪儿,是否要吸引大众化的市民。”此前,在北京百货商场圈中流传着一个鄙视链段子:逛SKP的看不起逛三里屯太古里的,逛三里屯太古里的看逛长楹天街的根本看不见逛SKP的,而逛侨福芳草地的看不起所有人。虽然是一个段子,但从中看出一家百货商场定位的重要性。

在商场运营层面,赵锦权特别强调变化的重要性。赵锦权说:“如果一个商场只看谁付的租金最高,或者说直接复制一个好模式的过去,那个商场一定不成功。商场的整个业态一定要有一个平衡,不同位置在定位、功能上是不一样的。同时,还需要考量运营时间,香港某个大型商场每隔几年重新包装,商场的主题会改变。客户群的脑袋在变化,没有新鲜感他们就会跑掉。这就要搞一些有主题的活动,还要不断改变。比如,每天都找明星来没用的,你能每一次都请冰冰来吗?不可能的,一定是要有变化的。比如这次找明星,下一次是变成搞小孩的活动,另外的时间搞其他的活动。运营推广活动必须和你商场里的业态所匹配。运营转动的要快。十年前运营很简单,只要租出去就可以了。现在不一样了,因为你要吸引一些人过来。”

谈海外地产:投资要小心目前看好英国

在赵锦权看来,海外地产每个地方有每个地方的好处,最后还要看投资者的需要。但投资海外地产要绝对小心,很多因素需要考虑,包括这个国家的房地产税率、价值的增长、租赁管理和资金监管等。在赵锦权看来,现在英国市场还是值得投资的。

“由于脱欧的影响,现在英镑汇率下跌很多,目前美国的货币走势仍然比较强,你再投资进去的话,可能会有汇兑损失。英镑现在已经很热,你将来房子不升也好,汇率已经升了,那个占了一部分收入。同时,英国有一个特别的行业,就是帮你去收租,帮你去找租客,非常专业化,不会出现太大问题。最后就是英国的房价自脱欧以来开始松动,现在走势基本平稳,未来有一定的上升空间。”赵锦权告诉记者,“现在唯一的最大的风险就是脱欧影响,如果硬脱欧,影响会非常大,这一点是投资者需要关注的。”■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




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调控加码 中国楼市何处去

发布日期:2019-09-12 17:24
摘要:代表中资地产美元债表现的指数创下2012年以来连续两个季度最大升幅;一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。



撰文 | 马杰

OR--商业新媒体中国房企融资政策风向突变

年初的政策暖风让中国地产债投资人在上半年赚得盆满钵满,但近几个月来自监管层风向突变,或许意味着下半年形势不妙,投资人需提前做好应对。

ICEBofAML编撰的亚洲高收益美元债中国发行人指数以中资地产债为主,该指数显示今年前两个季度中资地产美元债总回报涨逾10%,创下2012年来连续两个季度的最大升幅。且根据彭博对同系列亚洲美元企业债指数分析,房地产债在11个行业中回报最高。

为应对经济下行,部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限,不但助力地产债券表现优异,亦令境内外地产债发行在一季度创下新高。面对创纪录的举债,政策近期重现收紧,房企境内外发债、ABS、信托等融资渠道纷纷受限,叠加偿债高峰到来,资质较弱的房企、尤其是小房企的融资压力势将增大。

“无论从前瞻性的政策调控来看,还是从平均估值来看,下半年房地产债进一步上涨的可能性都比较小,”东兴证券固定收益主管周耿接受彭博电话采访时表示,若加上票息看总回报可能还为正,但若单看净价,则很有可能持平或出现一定程度的下跌。周耿表示,在这种情况下,各机构投资策略基本都会倾向偏防守方向,包括降久期、提升信用、降仓位等。“我们也在做一些防御性的安排。大家都比较偏保守、偏谨慎。”

除了现券,在资产证券化市场也出现了类似的现象。中国ABS承销冠军机构招商证券创新融资部总经理左飞称,投资者正在加大行业分散度,降低对房地产ABS的配置,增加一些非房企业ABS的投资。

“交易所最近在审核房地产企业ABS及债券项目的申报时,对一些特定的企业,如上半年拿地比较活跃的房企,会提出更多询问,在发行规模上也有明确缩减的指导,”左飞接受彭博采访时表示,预计下半年房地产企业通过ABS及债券融资的规模将同比下降。

弱房企的困境

不单在债券市场,房地产市场本身也初现政策收紧迹象。知情人士7月称,央行要求银行不再调降个人按揭贷款利率;而根据《21世纪经济报道》6月的报道,一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。

在国泰君安分析师覃汉看来,以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小,而对部分信贷占比不足20%的企业,包括泰禾集团、中天金融等,他们的融资能力值得关注。

泰禾集团7月11日在新加坡挂牌发行的美元债券,票息高达15%,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

根据彭博汇编的数据,今年三季度境内AA+评级及以下房地产债券到期金额共计约570亿元,为历史峰值。

国盛证券刘郁在近期的报告中根据融资成本将40家上市房企划分为四梯队,蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年融资成本高于7%,位列最高梯队。她并指出,泰禾、华发、恒大和阳光城短期偿债能力偏弱。

此前因董事长丑闻而陷入负面漩涡的新城系7月23日股价大跌,新城控股盘中一度跌停;此前,新城控股称截至目前商洽出售项目约40个,均存在不确定性。

惠誉评级在7月15日的报告中称,中国政府最近一系列的措施给较小的房企带来了更大的流动性挑战。“近期的流动性紧缩对那些已经陷入资金紧张状况的低周转率房企的冲击最大,未来它们将被迫更多地依靠资产出售来提高流动性,甚至自这一行业全身而退,从而引发房地产市场的又一轮整合大潮。”

以下为彭博整理的近期监管举措:

5月银保监会23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;

6月中国银保监会主席郭树清讲话称,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为;

7月多家信托公司据报道收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模;

发改委7月发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

8月银保监会下半年将对银行业金融机构开展房贷专项检查,将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务;

联讯证券首席经济学家李奇霖7月23日发送的点评称,未来地产的韧性减弱,周期向下的概率较高,而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。撰文/彭博新闻社 编辑/马杰 翻译/王湛

顶尖基金经理看好中国“刚需”支撑地产股

中国楼市面临经济放缓和调控逆风,但一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。

“在国家坚持房住不炒定位的背景下,我愿意以目前的市值购入部分优质房企,”宝盈新锐混合基金经理肖肖近日通过书面接受彭博采访时表示,“这个位置的地产股,出现了绝对意义上的板块性低估。房地产作为中国居民家庭的主要财富储藏手段和全社会金融经济活动的终极抵押物,其价值是基础性的。”他管理的这只基金以投资A股为主,今年以来、过去一年和三年回报均打败了98%的同业。

7月底的中央政治局会议称“不以房地产作为短期刺激经济手段”,打消市场对调控政策松绑的憧憬,压制地产股投资情绪。上证房地产指数自那时起跌近7%,在上证综指五大行业分类中表现最差。彭博数据显示,上证房地产指数当前的预测市盈率只有5.3倍,仅在其历史均值的一半左右,也低于上证综指当前的10倍。

尽管炒房需求受到遏制,肖肖表示,未来五年中国每年仍将有12亿平米左右的真实住房需求,主要来自于家庭单位小型化、中国城镇化、低品质住房的更新改善等等。相比之下,统计局数据显示中国2018年的住宅竣工面积为6.6亿平方米。

《经济参考报》引述统计局数据称,截至去年底中国常住人口城镇化率为59.58%,肖肖称这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间”。不过,他同时指出,居住用地的供给结构不均衡,造成部分城市房地产过剩,也将使房地产企业出现显著的分化。

“未来几年房地产行业将会是强者恒强,优质房企投资机会更加显著,它们的盈利增长将会大幅好于行业水平,”他说。

彭博根据基金季报的计算显示,肖肖在二季度减持了万科,但将中南建设、华夏幸福和新城控股三只地产股的持股数分别提升了68%、41%和83%。二季度末时,地产股在基金总资产中占比26.6%,仅次于制造业。该基金拒绝就万科和新城控股的仓位变动情况置评。撰文/彭博新闻社

调控加码中国楼市何处去

8月15日,国家统计局发布的2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,7月商品住宅销售价格涨幅总体稳定,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅则出现不同程度回落或与6月相同。在房地产市场调控持续从紧的背景下,二手房已经连续两个月出现20个城市房价环比下跌。

中国楼市还会重现往日辉煌吗?与全球其他城市相比,中国各个城市的房价涨幅仍然比较抢眼。在8月28日胡润发布的2019年上半年全球房价指数中,匈牙利布达佩斯过去一年跃居全球房价涨幅第一,涨幅达22.9%;房价涨幅第二位的是中国城市西安,涨幅达19.3%;排在第三位的是中国城市大理,过去一年房价涨幅达18.4%;另两个中国城市海口和呼和浩特并列第四,涨幅达17.9%。过去一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,中国有28个城市进入,比2018年同期增加17个。

渣打银行(中国)财富管理部首席投资策略师王昕杰分析,整体来说,中国房地产的需求还是很明确,中国居民自有住房比例还是很高,刚性需求一直存在,所以价格自然会往上走,过去20年房地产行情和中国经济发展是密不可分的。但是从长期来看,在人口结构老龄化、人口红利逐渐消失的过程中,中国楼市可能不会再复制过去的表现。

事实上,自6月份融资收紧、房贷上调以来,楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示,今年1至7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。广发证券统计,8月35城新房成交环比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市划分,11个二线城市成交同比上涨4.4%,四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

继4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”之后,楼市调控在近期再度升级。据中原地产研究中心统计,7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内纪录,这也使得年内全国房地产调控政策高达307次,比去年同期的260次上涨了18%。

例如,合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企采取“三个暂停”“三个从严”措施,即暂停供地、暂停预售、暂停网签措施;从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围。因房价大幅上涨,大连、洛阳落地限价令,洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价,大连则实行价格指导,所有项目均须申报预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

7月30日,中央政治局会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。中国人民银行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,也指出房地产行业占用较多的信贷资源。

房企勒紧裤腰带

2019年以来,监管部门已多次释放对于房企融资收紧的信号。5月,银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作;7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;此外,国家发改委也下发通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。

8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融资是非常复杂的事,有信托、有按揭、有开发贷等;预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。“过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端、融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”

“从信托到境内外发债,再到银行,涉房资金渠道相继被收紧,房企融资难度不断增加。随着整体大环境的变化,房企的负债率也在不断攀升,这对于房地产资金使用效率的能力及运作模式也提出了新的考验。”戴德梁行大中华区CEO赵锦权告诉《商业周刊/中文版》。

在融资压力、库存压力和政策压力之下,部分房企已率先开始打折促销。8月以来,全国开发商排名第二的恒大地产旗下500多个楼盘开启了全面降价促销,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折。在8月密集召开的中期业绩会上,房企们也不再避讳打折促销的话题,纷纷坦言市场销售难度加大。

万科、碧桂园管理层曾多次表示,每一天都是卖房的日子,楼盘价格会随行就市,坚决不留库存。在雅居乐中期业绩会上,副总裁王海洋表示,下半年有二十几个项目开盘,可能会有一些销售的激励,但是不会全国大范围地去降价。

房贷利率彻底变了楼市影响几何?

通常来讲,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。意味着备受购房者关注的房贷利率改革最终落地。

受此消息影响,中资地产股8月26日在陆港两地重挫。地产建筑业在恒生综指11个行业分类指数中表现最差,下跌3.9%。其中宝龙地产下跌2%,龙湖集团下跌1.24%,新世界发展下跌1.81%,世茂房地产下跌3.89%。房地产业类在上证五大行业分类指数中表现最差,下跌1.9%。空港股份下跌3.36%,外高桥下跌2.23%,粤泰股份下跌2.49%,中华企业下跌3.11%,香江控股下跌2.7%。据彭博新闻社援引国开证券分析师孙征在电话中表示,8月26日房地产股跌幅较大,央行房贷利率新政可能表明了出台房地产刺激政策的可能性低,令市场失望。

8月20日,中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示,此次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR(贷款基础利率),参考的基准变了,但利率水平不能下降。“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”

“房贷利率锚定LPR是利率市场化改革比较重要的一步,而不是货币政策方向的调整。从2015年开始,传统存贷款基准利率与基准利率已经有一些脱钩的情况出现,这基本不太反映市场利率,LPR本身的意义不在于货币的调整,而是在于利率改革本身。”王昕杰分析。

据融360大数据研究中心报告显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,是基准利率1.11倍,环比上涨了2个基点;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1个基点。

对于一个购房者来说,银行要给多少利率由什么来决定?复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民告诉《商业周刊/中文版》,“这主要由四个因素来决定:第一是市场冷热度,如果市场很热,利率当然会高一些;第二就是总体的宏观调控要求,政策上的要求;第三是个人信用,即你的负债和偿债的能力;最后,就是你的家庭拥有的房屋套数。”

但是在资金供给端,2019年下半年房地产抵押贷款额度可能会出现趋紧的势头。中金公司分析师张宇在8月26日的研究报告中称,由于房地产相关贷款政策仍将受到严格的比例管理,且上半年住房抵押贷款净增2.2万亿元,同比增长12%,放款相对强劲。下半年按揭可用额度会逐月下降,房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步提升。信贷环境收紧下,下半年销售面积同比仍将不可避免地出现持续负增长。蔡为民表示,“对于房价的影响肯定会有的,因为利率牵涉到购房人的付款能力。如果用三年的时间来作为一个判断的话,它的影响是非常有限,因为房贷利率在短期内波动并不会太大。”

对于短期房地产市场的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策在实际操作过程中,或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的现象,所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期,要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

但对于房贷利率改革是否会刺激2019年房地产企业的销售,王昕杰表示没有那么乐观,2018年中国楼市已有一个超预期的销售,某种程度上透支了2019年和2020年的需求,在这样过程中,2019年的预估会下降,整体来说,不会有一个很大幅的增长或超去年的预期的表现。在政策监管上没有放松,整体上来说,这不会有一个刺激的作用。2019年“金九银十”行情不会对房地产销售有一个很大的刺激,从周期上来说,“目前中国楼市整体呈现偏弱的状态。”

王昕杰还表示,各地政策如果没有出现大幅的变化的话,房地产价格就会维持一个窄幅波动,这也是政策的主要目的。从长期来说,个人房地产投资,主观上中国楼市不会出现过去十年那样一个大幅的增长,所以新增的购房需求主要以改善型住房和新入场的购房者为主。如果按照人口结构变化上来讲,总需求开始逐渐下滑。在特定区域来讲才会有一个投资的价值,比如有政策指引的大湾区,长三角、环渤海等城市群。

国家统计局最新发布的数据显示,2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高47.94个百分点,年均提高0.69个百分点。对此,彭博新闻社援引宝盈新锐混合基金经理肖肖分析称,这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间。”那么未来中国楼市可能不会再有万人空巷的热闹局面,随着中国城市化不断推进,中国购房者是否还能支撑起中国楼市?

蔡为民告诉记者,“未来可预见的五年,中国的发展会跟美国形成很强烈的互动,房价整体要有一个好的表现不太容易。具体来看,过去一、二线城市的房地产市场更多地表现为“短空长多、锯齿向上”,而在未来中国楼市会更多表现为“波浪调节、箱形整理”。三、四线楼市在2017、2018年房价快速上涨之后,如果没有政策、交通等足够的利好因素去支撑,未来三年会出现房价下跌,一些城市下跌的幅度可能会超过20%。”撰文/马杰 编辑/范荣靖

专访|戴德梁行大中华区CEO赵锦权

2019年4月,赵锦权正式就任戴德梁行大中华区行政总裁。作为戴德梁行创办至今的元老之一,赵锦权从事房地产行业工作已超过30年。近日在位于嘉里中心的戴德梁行北京办公室,赵锦权接受了《商业周刊/中文版》的专访。赵锦权身穿一身深色西装,戴着一副无边框眼镜,看起来非常严谨。估价专业出身的他有着非常有个人特色的港式普通话,说起话来不紧不慢。

谈外资买楼我们需要学习很多

随着国内房企融资收紧以及人民币短期走弱,过去几年一些大型国际房地产私募基金开始大举进入中国市场。例如加拿大房地产投资机构Quadreal Property Group,联合与基汇资本收购位于上海的海洋大厦; 丰泰地产投资联合黑石收购会德丰在香港将军澳三个平台商场;新加坡凯德集团和新加坡政府投资公司联手收购了位于北外滩的上海双子塔等。

“国内开发商手上没有充裕的资金来进行新项目开发,他们需要出售一些非核心资产,从而回笼资金再去支持一些新项目开发。虽然当前中美贸易摩擦,全球依然有非常大的不确定性,但中国比欧洲和美国的经济增长还是高很多,所以中国还有机遇,”赵锦权告诉《商业周刊/中文版》,“加上外资要改善全球投资组合风险,所以会投资到中国来。2019年下半年将会看到有更多的海外资本和新的投资者进入中国。”

对于中国内资企业如何应对,赵锦权称这是一个很好的学习机会。“外资投资经验绝对比内资投资者经验多,英国、美国已经超过了一百年的历史,中国改革开放也只有几十年的时间。如果这么比较,中国内资商业地产可以说还是个小孩,还在成长阶段。”赵锦权表示,“尤其是在资产管理的部分,外资比我们大很多,我们只是看房地产,还没看到整个市场在哪里。”

谈商场运营:定位为先体验为王

通常提起三里屯,首先跃入人们脑海的往往是三里屯·太古里的时尚“打卡”地。无论何时,三里屯商圈就像一个“日不落帝国”,总是人流涌动、喧嚣鼎沸。而在隔着一条工人体育场东路的世茂工三如今却陷入频频流拍的境地。

对此,赵锦权称要做好一个商场,主要是定位为先,运营为王。“两个商场都在市中心,首先你要确定你定位在哪儿,是否要吸引大众化的市民。”此前,在北京百货商场圈中流传着一个鄙视链段子:逛SKP的看不起逛三里屯太古里的,逛三里屯太古里的看逛长楹天街的根本看不见逛SKP的,而逛侨福芳草地的看不起所有人。虽然是一个段子,但从中看出一家百货商场定位的重要性。

在商场运营层面,赵锦权特别强调变化的重要性。赵锦权说:“如果一个商场只看谁付的租金最高,或者说直接复制一个好模式的过去,那个商场一定不成功。商场的整个业态一定要有一个平衡,不同位置在定位、功能上是不一样的。同时,还需要考量运营时间,香港某个大型商场每隔几年重新包装,商场的主题会改变。客户群的脑袋在变化,没有新鲜感他们就会跑掉。这就要搞一些有主题的活动,还要不断改变。比如,每天都找明星来没用的,你能每一次都请冰冰来吗?不可能的,一定是要有变化的。比如这次找明星,下一次是变成搞小孩的活动,另外的时间搞其他的活动。运营推广活动必须和你商场里的业态所匹配。运营转动的要快。十年前运营很简单,只要租出去就可以了。现在不一样了,因为你要吸引一些人过来。”

谈海外地产:投资要小心目前看好英国

在赵锦权看来,海外地产每个地方有每个地方的好处,最后还要看投资者的需要。但投资海外地产要绝对小心,很多因素需要考虑,包括这个国家的房地产税率、价值的增长、租赁管理和资金监管等。在赵锦权看来,现在英国市场还是值得投资的。

“由于脱欧的影响,现在英镑汇率下跌很多,目前美国的货币走势仍然比较强,你再投资进去的话,可能会有汇兑损失。英镑现在已经很热,你将来房子不升也好,汇率已经升了,那个占了一部分收入。同时,英国有一个特别的行业,就是帮你去收租,帮你去找租客,非常专业化,不会出现太大问题。最后就是英国的房价自脱欧以来开始松动,现在走势基本平稳,未来有一定的上升空间。”赵锦权告诉记者,“现在唯一的最大的风险就是脱欧影响,如果硬脱欧,影响会非常大,这一点是投资者需要关注的。”■ 



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摘要:代表中资地产美元债表现的指数创下2012年以来连续两个季度最大升幅;一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。



撰文 | 马杰

OR--商业新媒体中国房企融资政策风向突变

年初的政策暖风让中国地产债投资人在上半年赚得盆满钵满,但近几个月来自监管层风向突变,或许意味着下半年形势不妙,投资人需提前做好应对。

ICEBofAML编撰的亚洲高收益美元债中国发行人指数以中资地产债为主,该指数显示今年前两个季度中资地产美元债总回报涨逾10%,创下2012年来连续两个季度的最大升幅。且根据彭博对同系列亚洲美元企业债指数分析,房地产债在11个行业中回报最高。

为应对经济下行,部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限,不但助力地产债券表现优异,亦令境内外地产债发行在一季度创下新高。面对创纪录的举债,政策近期重现收紧,房企境内外发债、ABS、信托等融资渠道纷纷受限,叠加偿债高峰到来,资质较弱的房企、尤其是小房企的融资压力势将增大。

“无论从前瞻性的政策调控来看,还是从平均估值来看,下半年房地产债进一步上涨的可能性都比较小,”东兴证券固定收益主管周耿接受彭博电话采访时表示,若加上票息看总回报可能还为正,但若单看净价,则很有可能持平或出现一定程度的下跌。周耿表示,在这种情况下,各机构投资策略基本都会倾向偏防守方向,包括降久期、提升信用、降仓位等。“我们也在做一些防御性的安排。大家都比较偏保守、偏谨慎。”

除了现券,在资产证券化市场也出现了类似的现象。中国ABS承销冠军机构招商证券创新融资部总经理左飞称,投资者正在加大行业分散度,降低对房地产ABS的配置,增加一些非房企业ABS的投资。

“交易所最近在审核房地产企业ABS及债券项目的申报时,对一些特定的企业,如上半年拿地比较活跃的房企,会提出更多询问,在发行规模上也有明确缩减的指导,”左飞接受彭博采访时表示,预计下半年房地产企业通过ABS及债券融资的规模将同比下降。

弱房企的困境

不单在债券市场,房地产市场本身也初现政策收紧迹象。知情人士7月称,央行要求银行不再调降个人按揭贷款利率;而根据《21世纪经济报道》6月的报道,一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。

在国泰君安分析师覃汉看来,以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小,而对部分信贷占比不足20%的企业,包括泰禾集团、中天金融等,他们的融资能力值得关注。

泰禾集团7月11日在新加坡挂牌发行的美元债券,票息高达15%,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

根据彭博汇编的数据,今年三季度境内AA+评级及以下房地产债券到期金额共计约570亿元,为历史峰值。

国盛证券刘郁在近期的报告中根据融资成本将40家上市房企划分为四梯队,蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年融资成本高于7%,位列最高梯队。她并指出,泰禾、华发、恒大和阳光城短期偿债能力偏弱。

此前因董事长丑闻而陷入负面漩涡的新城系7月23日股价大跌,新城控股盘中一度跌停;此前,新城控股称截至目前商洽出售项目约40个,均存在不确定性。

惠誉评级在7月15日的报告中称,中国政府最近一系列的措施给较小的房企带来了更大的流动性挑战。“近期的流动性紧缩对那些已经陷入资金紧张状况的低周转率房企的冲击最大,未来它们将被迫更多地依靠资产出售来提高流动性,甚至自这一行业全身而退,从而引发房地产市场的又一轮整合大潮。”

以下为彭博整理的近期监管举措:

5月银保监会23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;

6月中国银保监会主席郭树清讲话称,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为;

7月多家信托公司据报道收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模;

发改委7月发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

8月银保监会下半年将对银行业金融机构开展房贷专项检查,将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务;

联讯证券首席经济学家李奇霖7月23日发送的点评称,未来地产的韧性减弱,周期向下的概率较高,而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。撰文/彭博新闻社 编辑/马杰 翻译/王湛

顶尖基金经理看好中国“刚需”支撑地产股

中国楼市面临经济放缓和调控逆风,但一位顶尖基金经理指出,在中国城镇化等住房需求支撑下,他愿意在当前点位买入部分地产股。

“在国家坚持房住不炒定位的背景下,我愿意以目前的市值购入部分优质房企,”宝盈新锐混合基金经理肖肖近日通过书面接受彭博采访时表示,“这个位置的地产股,出现了绝对意义上的板块性低估。房地产作为中国居民家庭的主要财富储藏手段和全社会金融经济活动的终极抵押物,其价值是基础性的。”他管理的这只基金以投资A股为主,今年以来、过去一年和三年回报均打败了98%的同业。

7月底的中央政治局会议称“不以房地产作为短期刺激经济手段”,打消市场对调控政策松绑的憧憬,压制地产股投资情绪。上证房地产指数自那时起跌近7%,在上证综指五大行业分类中表现最差。彭博数据显示,上证房地产指数当前的预测市盈率只有5.3倍,仅在其历史均值的一半左右,也低于上证综指当前的10倍。

尽管炒房需求受到遏制,肖肖表示,未来五年中国每年仍将有12亿平米左右的真实住房需求,主要来自于家庭单位小型化、中国城镇化、低品质住房的更新改善等等。相比之下,统计局数据显示中国2018年的住宅竣工面积为6.6亿平方米。

《经济参考报》引述统计局数据称,截至去年底中国常住人口城镇化率为59.58%,肖肖称这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间”。不过,他同时指出,居住用地的供给结构不均衡,造成部分城市房地产过剩,也将使房地产企业出现显著的分化。

“未来几年房地产行业将会是强者恒强,优质房企投资机会更加显著,它们的盈利增长将会大幅好于行业水平,”他说。

彭博根据基金季报的计算显示,肖肖在二季度减持了万科,但将中南建设、华夏幸福和新城控股三只地产股的持股数分别提升了68%、41%和83%。二季度末时,地产股在基金总资产中占比26.6%,仅次于制造业。该基金拒绝就万科和新城控股的仓位变动情况置评。撰文/彭博新闻社

调控加码中国楼市何处去

8月15日,国家统计局发布的2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,7月商品住宅销售价格涨幅总体稳定,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅则出现不同程度回落或与6月相同。在房地产市场调控持续从紧的背景下,二手房已经连续两个月出现20个城市房价环比下跌。

中国楼市还会重现往日辉煌吗?与全球其他城市相比,中国各个城市的房价涨幅仍然比较抢眼。在8月28日胡润发布的2019年上半年全球房价指数中,匈牙利布达佩斯过去一年跃居全球房价涨幅第一,涨幅达22.9%;房价涨幅第二位的是中国城市西安,涨幅达19.3%;排在第三位的是中国城市大理,过去一年房价涨幅达18.4%;另两个中国城市海口和呼和浩特并列第四,涨幅达17.9%。过去一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,中国有28个城市进入,比2018年同期增加17个。

渣打银行(中国)财富管理部首席投资策略师王昕杰分析,整体来说,中国房地产的需求还是很明确,中国居民自有住房比例还是很高,刚性需求一直存在,所以价格自然会往上走,过去20年房地产行情和中国经济发展是密不可分的。但是从长期来看,在人口结构老龄化、人口红利逐渐消失的过程中,中国楼市可能不会再复制过去的表现。

事实上,自6月份融资收紧、房贷上调以来,楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示,今年1至7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。广发证券统计,8月35城新房成交环比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市划分,11个二线城市成交同比上涨4.4%,四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

继4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”之后,楼市调控在近期再度升级。据中原地产研究中心统计,7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内纪录,这也使得年内全国房地产调控政策高达307次,比去年同期的260次上涨了18%。

例如,合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企采取“三个暂停”“三个从严”措施,即暂停供地、暂停预售、暂停网签措施;从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围。因房价大幅上涨,大连、洛阳落地限价令,洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价,大连则实行价格指导,所有项目均须申报预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

7月30日,中央政治局会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。中国人民银行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,也指出房地产行业占用较多的信贷资源。

房企勒紧裤腰带

2019年以来,监管部门已多次释放对于房企融资收紧的信号。5月,银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作;7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;此外,国家发改委也下发通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。

8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融资是非常复杂的事,有信托、有按揭、有开发贷等;预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。“过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端、融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”

“从信托到境内外发债,再到银行,涉房资金渠道相继被收紧,房企融资难度不断增加。随着整体大环境的变化,房企的负债率也在不断攀升,这对于房地产资金使用效率的能力及运作模式也提出了新的考验。”戴德梁行大中华区CEO赵锦权告诉《商业周刊/中文版》。

在融资压力、库存压力和政策压力之下,部分房企已率先开始打折促销。8月以来,全国开发商排名第二的恒大地产旗下500多个楼盘开启了全面降价促销,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折。在8月密集召开的中期业绩会上,房企们也不再避讳打折促销的话题,纷纷坦言市场销售难度加大。

万科、碧桂园管理层曾多次表示,每一天都是卖房的日子,楼盘价格会随行就市,坚决不留库存。在雅居乐中期业绩会上,副总裁王海洋表示,下半年有二十几个项目开盘,可能会有一些销售的激励,但是不会全国大范围地去降价。

房贷利率彻底变了楼市影响几何?

通常来讲,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。意味着备受购房者关注的房贷利率改革最终落地。

受此消息影响,中资地产股8月26日在陆港两地重挫。地产建筑业在恒生综指11个行业分类指数中表现最差,下跌3.9%。其中宝龙地产下跌2%,龙湖集团下跌1.24%,新世界发展下跌1.81%,世茂房地产下跌3.89%。房地产业类在上证五大行业分类指数中表现最差,下跌1.9%。空港股份下跌3.36%,外高桥下跌2.23%,粤泰股份下跌2.49%,中华企业下跌3.11%,香江控股下跌2.7%。据彭博新闻社援引国开证券分析师孙征在电话中表示,8月26日房地产股跌幅较大,央行房贷利率新政可能表明了出台房地产刺激政策的可能性低,令市场失望。

8月20日,中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示,此次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR(贷款基础利率),参考的基准变了,但利率水平不能下降。“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”

“房贷利率锚定LPR是利率市场化改革比较重要的一步,而不是货币政策方向的调整。从2015年开始,传统存贷款基准利率与基准利率已经有一些脱钩的情况出现,这基本不太反映市场利率,LPR本身的意义不在于货币的调整,而是在于利率改革本身。”王昕杰分析。

据融360大数据研究中心报告显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,是基准利率1.11倍,环比上涨了2个基点;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1个基点。

对于一个购房者来说,银行要给多少利率由什么来决定?复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民告诉《商业周刊/中文版》,“这主要由四个因素来决定:第一是市场冷热度,如果市场很热,利率当然会高一些;第二就是总体的宏观调控要求,政策上的要求;第三是个人信用,即你的负债和偿债的能力;最后,就是你的家庭拥有的房屋套数。”

但是在资金供给端,2019年下半年房地产抵押贷款额度可能会出现趋紧的势头。中金公司分析师张宇在8月26日的研究报告中称,由于房地产相关贷款政策仍将受到严格的比例管理,且上半年住房抵押贷款净增2.2万亿元,同比增长12%,放款相对强劲。下半年按揭可用额度会逐月下降,房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步提升。信贷环境收紧下,下半年销售面积同比仍将不可避免地出现持续负增长。蔡为民表示,“对于房价的影响肯定会有的,因为利率牵涉到购房人的付款能力。如果用三年的时间来作为一个判断的话,它的影响是非常有限,因为房贷利率在短期内波动并不会太大。”

对于短期房地产市场的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策在实际操作过程中,或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的现象,所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期,要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

但对于房贷利率改革是否会刺激2019年房地产企业的销售,王昕杰表示没有那么乐观,2018年中国楼市已有一个超预期的销售,某种程度上透支了2019年和2020年的需求,在这样过程中,2019年的预估会下降,整体来说,不会有一个很大幅的增长或超去年的预期的表现。在政策监管上没有放松,整体上来说,这不会有一个刺激的作用。2019年“金九银十”行情不会对房地产销售有一个很大的刺激,从周期上来说,“目前中国楼市整体呈现偏弱的状态。”

王昕杰还表示,各地政策如果没有出现大幅的变化的话,房地产价格就会维持一个窄幅波动,这也是政策的主要目的。从长期来说,个人房地产投资,主观上中国楼市不会出现过去十年那样一个大幅的增长,所以新增的购房需求主要以改善型住房和新入场的购房者为主。如果按照人口结构变化上来讲,总需求开始逐渐下滑。在特定区域来讲才会有一个投资的价值,比如有政策指引的大湾区,长三角、环渤海等城市群。

国家统计局最新发布的数据显示,2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高47.94个百分点,年均提高0.69个百分点。对此,彭博新闻社援引宝盈新锐混合基金经理肖肖分析称,这和发达国家相比“仍有至少20个百分点的(提升)空间。”那么未来中国楼市可能不会再有万人空巷的热闹局面,随着中国城市化不断推进,中国购房者是否还能支撑起中国楼市?

蔡为民告诉记者,“未来可预见的五年,中国的发展会跟美国形成很强烈的互动,房价整体要有一个好的表现不太容易。具体来看,过去一、二线城市的房地产市场更多地表现为“短空长多、锯齿向上”,而在未来中国楼市会更多表现为“波浪调节、箱形整理”。三、四线楼市在2017、2018年房价快速上涨之后,如果没有政策、交通等足够的利好因素去支撑,未来三年会出现房价下跌,一些城市下跌的幅度可能会超过20%。”撰文/马杰 编辑/范荣靖

专访|戴德梁行大中华区CEO赵锦权

2019年4月,赵锦权正式就任戴德梁行大中华区行政总裁。作为戴德梁行创办至今的元老之一,赵锦权从事房地产行业工作已超过30年。近日在位于嘉里中心的戴德梁行北京办公室,赵锦权接受了《商业周刊/中文版》的专访。赵锦权身穿一身深色西装,戴着一副无边框眼镜,看起来非常严谨。估价专业出身的他有着非常有个人特色的港式普通话,说起话来不紧不慢。

谈外资买楼我们需要学习很多

随着国内房企融资收紧以及人民币短期走弱,过去几年一些大型国际房地产私募基金开始大举进入中国市场。例如加拿大房地产投资机构Quadreal Property Group,联合与基汇资本收购位于上海的海洋大厦; 丰泰地产投资联合黑石收购会德丰在香港将军澳三个平台商场;新加坡凯德集团和新加坡政府投资公司联手收购了位于北外滩的上海双子塔等。

“国内开发商手上没有充裕的资金来进行新项目开发,他们需要出售一些非核心资产,从而回笼资金再去支持一些新项目开发。虽然当前中美贸易摩擦,全球依然有非常大的不确定性,但中国比欧洲和美国的经济增长还是高很多,所以中国还有机遇,”赵锦权告诉《商业周刊/中文版》,“加上外资要改善全球投资组合风险,所以会投资到中国来。2019年下半年将会看到有更多的海外资本和新的投资者进入中国。”

对于中国内资企业如何应对,赵锦权称这是一个很好的学习机会。“外资投资经验绝对比内资投资者经验多,英国、美国已经超过了一百年的历史,中国改革开放也只有几十年的时间。如果这么比较,中国内资商业地产可以说还是个小孩,还在成长阶段。”赵锦权表示,“尤其是在资产管理的部分,外资比我们大很多,我们只是看房地产,还没看到整个市场在哪里。”

谈商场运营:定位为先体验为王

通常提起三里屯,首先跃入人们脑海的往往是三里屯·太古里的时尚“打卡”地。无论何时,三里屯商圈就像一个“日不落帝国”,总是人流涌动、喧嚣鼎沸。而在隔着一条工人体育场东路的世茂工三如今却陷入频频流拍的境地。

对此,赵锦权称要做好一个商场,主要是定位为先,运营为王。“两个商场都在市中心,首先你要确定你定位在哪儿,是否要吸引大众化的市民。”此前,在北京百货商场圈中流传着一个鄙视链段子:逛SKP的看不起逛三里屯太古里的,逛三里屯太古里的看逛长楹天街的根本看不见逛SKP的,而逛侨福芳草地的看不起所有人。虽然是一个段子,但从中看出一家百货商场定位的重要性。

在商场运营层面,赵锦权特别强调变化的重要性。赵锦权说:“如果一个商场只看谁付的租金最高,或者说直接复制一个好模式的过去,那个商场一定不成功。商场的整个业态一定要有一个平衡,不同位置在定位、功能上是不一样的。同时,还需要考量运营时间,香港某个大型商场每隔几年重新包装,商场的主题会改变。客户群的脑袋在变化,没有新鲜感他们就会跑掉。这就要搞一些有主题的活动,还要不断改变。比如,每天都找明星来没用的,你能每一次都请冰冰来吗?不可能的,一定是要有变化的。比如这次找明星,下一次是变成搞小孩的活动,另外的时间搞其他的活动。运营推广活动必须和你商场里的业态所匹配。运营转动的要快。十年前运营很简单,只要租出去就可以了。现在不一样了,因为你要吸引一些人过来。”

谈海外地产:投资要小心目前看好英国

在赵锦权看来,海外地产每个地方有每个地方的好处,最后还要看投资者的需要。但投资海外地产要绝对小心,很多因素需要考虑,包括这个国家的房地产税率、价值的增长、租赁管理和资金监管等。在赵锦权看来,现在英国市场还是值得投资的。

“由于脱欧的影响,现在英镑汇率下跌很多,目前美国的货币走势仍然比较强,你再投资进去的话,可能会有汇兑损失。英镑现在已经很热,你将来房子不升也好,汇率已经升了,那个占了一部分收入。同时,英国有一个特别的行业,就是帮你去收租,帮你去找租客,非常专业化,不会出现太大问题。最后就是英国的房价自脱欧以来开始松动,现在走势基本平稳,未来有一定的上升空间。”赵锦权告诉记者,“现在唯一的最大的风险就是脱欧影响,如果硬脱欧,影响会非常大,这一点是投资者需要关注的。”■ 



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