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近300家房企破产刷屏 黄奇帆称还要“消亡”三分之二

发布日期:2019-07-26 15:22
摘要:《财富》世界500强中,上榜的恒大、碧桂园、绿地、保利、万科均来自中国;截至7月24日,2019年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。



编辑整理/商周君

OR--商业新媒体 】7月13日,在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。

面对持续的楼市寒冬,大房企加快拼业绩、冲规模的节奏,中小房企在多重压力下开始扛不住了。人民法院公告网显示,截至7月24日,2019年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从长达18页破产名单中可以看到,破产的除了大量不知名的中小房企之外,“宁波首富”熊续强掌舵的、位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

7月13日,重庆市前市长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。表示今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。按照这一说法,还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年“消亡”。

黄奇帆表示,“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

为何房地产开发企业抗不下去了,除了房地产红利期已逝,主要还在于融资贵、融资难,以及龙头房企的步步紧逼是这些中小房企破产的重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示,“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。”

以上海为例,上半年,上海房地产开发贷款增加343亿元,同比少增210亿元。至于房地产信托,5月以来地产融资监管趋严,从银保监会下发23号文, 到监管对信托窗口指导要求控制地产信托业务规模,房地产信托受到较大的约束。6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

除了融资问题,业内认为,中小房企被淘汰是必然趋势,因为大型房企将会占领房地产市场的天下。中国过去三年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和 碧桂园,三大龙头新房销售收入平均占营业收入 97%。截至 2018 年末,恒大、碧桂园、万科,总资产达到 1.88、1.63、1.53 万亿;营业收入均超 2000 亿,恒大、碧桂园、万科分别为 4678、3811、2973 亿元。

而龙头房企的成长速度全球瞩目。在《财富》刚发布的2019年世界500强榜单中,7月22日发布的《财富》世界500强中,上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。其中碧桂园位列第177位,相较去年上升176位,是榜单中排名上升最快的企业。

2008-2018 年,中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8 倍,营业收入增长 128.6、23.3、7.2 倍,不仅远超其他中小房企,也远超国外其他龙头房企。

而据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。

那么房地产开发企业的未来如何? 恒大研究院此前提出中国房地产开发企业的 3 种未来:

1.城镇化不断推进,行业走向强者恒强。

2018 年我国城镇化率为 60%, 按照每年1%的速度,十年后我国城镇化将步入平稳发展阶段。届时 大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能 力,市占率将不断提高。强者恒强效应下,行业不断走向集中。重资产的香港模式。香港四大房企规模大,资产规模均值接近 5000 亿人民币,仅次于内地房企;业务全,开发销售和自持租赁混合经 营,持有核心地段物业,低杠杆、慢开发,获取稳定租金收入。我 国部分具有雄厚资金和优质土储的企业,可在开发业务基础上持有优质物业,通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖,降低融资 成本、稳健财务。

2.专业化的美国模式。

美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发,设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求;REITs 专注自持,长期持有核心区位资产,依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。未来中国房企将在细分子领域差异化竞争,或主攻开发成为类似霍顿的专业住宅开发商,或专注运营成为类似西 蒙的专业物业运营商,或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域,做大地产行业的“小清新”。

3.轻资产的新加坡模式。

“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向 REITs 注入,实现低杠杆的稳健扩张。未来随着我国房地产金融的不断发展,通过 REITS 持有物业,也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




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编辑整理/商周君

OR--商业新媒体 】7月13日,在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。

面对持续的楼市寒冬,大房企加快拼业绩、冲规模的节奏,中小房企在多重压力下开始扛不住了。人民法院公告网显示,截至7月24日,2019年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从长达18页破产名单中可以看到,破产的除了大量不知名的中小房企之外,“宁波首富”熊续强掌舵的、位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

7月13日,重庆市前市长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。表示今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。按照这一说法,还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年“消亡”。

黄奇帆表示,“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

为何房地产开发企业抗不下去了,除了房地产红利期已逝,主要还在于融资贵、融资难,以及龙头房企的步步紧逼是这些中小房企破产的重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示,“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。”

以上海为例,上半年,上海房地产开发贷款增加343亿元,同比少增210亿元。至于房地产信托,5月以来地产融资监管趋严,从银保监会下发23号文, 到监管对信托窗口指导要求控制地产信托业务规模,房地产信托受到较大的约束。6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

除了融资问题,业内认为,中小房企被淘汰是必然趋势,因为大型房企将会占领房地产市场的天下。中国过去三年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和 碧桂园,三大龙头新房销售收入平均占营业收入 97%。截至 2018 年末,恒大、碧桂园、万科,总资产达到 1.88、1.63、1.53 万亿;营业收入均超 2000 亿,恒大、碧桂园、万科分别为 4678、3811、2973 亿元。

而龙头房企的成长速度全球瞩目。在《财富》刚发布的2019年世界500强榜单中,7月22日发布的《财富》世界500强中,上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。其中碧桂园位列第177位,相较去年上升176位,是榜单中排名上升最快的企业。

2008-2018 年,中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8 倍,营业收入增长 128.6、23.3、7.2 倍,不仅远超其他中小房企,也远超国外其他龙头房企。

而据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。

那么房地产开发企业的未来如何? 恒大研究院此前提出中国房地产开发企业的 3 种未来:

1.城镇化不断推进,行业走向强者恒强。

2018 年我国城镇化率为 60%, 按照每年1%的速度,十年后我国城镇化将步入平稳发展阶段。届时 大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能 力,市占率将不断提高。强者恒强效应下,行业不断走向集中。重资产的香港模式。香港四大房企规模大,资产规模均值接近 5000 亿人民币,仅次于内地房企;业务全,开发销售和自持租赁混合经 营,持有核心地段物业,低杠杆、慢开发,获取稳定租金收入。我 国部分具有雄厚资金和优质土储的企业,可在开发业务基础上持有优质物业,通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖,降低融资 成本、稳健财务。

2.专业化的美国模式。

美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发,设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求;REITs 专注自持,长期持有核心区位资产,依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。未来中国房企将在细分子领域差异化竞争,或主攻开发成为类似霍顿的专业住宅开发商,或专注运营成为类似西 蒙的专业物业运营商,或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域,做大地产行业的“小清新”。

3.轻资产的新加坡模式。

“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向 REITs 注入,实现低杠杆的稳健扩张。未来随着我国房地产金融的不断发展,通过 REITS 持有物业,也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。■ 



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面对持续的楼市寒冬,大房企加快拼业绩、冲规模的节奏,中小房企在多重压力下开始扛不住了。人民法院公告网显示,截至7月24日,2019年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从长达18页破产名单中可以看到,破产的除了大量不知名的中小房企之外,“宁波首富”熊续强掌舵的、位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

7月13日,重庆市前市长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。表示今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。按照这一说法,还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年“消亡”。

黄奇帆表示,“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

为何房地产开发企业抗不下去了,除了房地产红利期已逝,主要还在于融资贵、融资难,以及龙头房企的步步紧逼是这些中小房企破产的重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示,“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。”

以上海为例,上半年,上海房地产开发贷款增加343亿元,同比少增210亿元。至于房地产信托,5月以来地产融资监管趋严,从银保监会下发23号文, 到监管对信托窗口指导要求控制地产信托业务规模,房地产信托受到较大的约束。6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

除了融资问题,业内认为,中小房企被淘汰是必然趋势,因为大型房企将会占领房地产市场的天下。中国过去三年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和 碧桂园,三大龙头新房销售收入平均占营业收入 97%。截至 2018 年末,恒大、碧桂园、万科,总资产达到 1.88、1.63、1.53 万亿;营业收入均超 2000 亿,恒大、碧桂园、万科分别为 4678、3811、2973 亿元。

而龙头房企的成长速度全球瞩目。在《财富》刚发布的2019年世界500强榜单中,7月22日发布的《财富》世界500强中,上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。其中碧桂园位列第177位,相较去年上升176位,是榜单中排名上升最快的企业。

2008-2018 年,中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8 倍,营业收入增长 128.6、23.3、7.2 倍,不仅远超其他中小房企,也远超国外其他龙头房企。

而据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。

那么房地产开发企业的未来如何? 恒大研究院此前提出中国房地产开发企业的 3 种未来:

1.城镇化不断推进,行业走向强者恒强。

2018 年我国城镇化率为 60%, 按照每年1%的速度,十年后我国城镇化将步入平稳发展阶段。届时 大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能 力,市占率将不断提高。强者恒强效应下,行业不断走向集中。重资产的香港模式。香港四大房企规模大,资产规模均值接近 5000 亿人民币,仅次于内地房企;业务全,开发销售和自持租赁混合经 营,持有核心地段物业,低杠杆、慢开发,获取稳定租金收入。我 国部分具有雄厚资金和优质土储的企业,可在开发业务基础上持有优质物业,通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖,降低融资 成本、稳健财务。

2.专业化的美国模式。

美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发,设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求;REITs 专注自持,长期持有核心区位资产,依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。未来中国房企将在细分子领域差异化竞争,或主攻开发成为类似霍顿的专业住宅开发商,或专注运营成为类似西 蒙的专业物业运营商,或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域,做大地产行业的“小清新”。

3.轻资产的新加坡模式。

“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向 REITs 注入,实现低杠杆的稳健扩张。未来随着我国房地产金融的不断发展,通过 REITS 持有物业,也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




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发布日期:2019-07-26 15:22
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面对持续的楼市寒冬,大房企加快拼业绩、冲规模的节奏,中小房企在多重压力下开始扛不住了。人民法院公告网显示,截至7月24日,2019年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从长达18页破产名单中可以看到,破产的除了大量不知名的中小房企之外,“宁波首富”熊续强掌舵的、位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

7月13日,重庆市前市长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。表示今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。按照这一说法,还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年“消亡”。

黄奇帆表示,“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

为何房地产开发企业抗不下去了,除了房地产红利期已逝,主要还在于融资贵、融资难,以及龙头房企的步步紧逼是这些中小房企破产的重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。

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除了融资问题,业内认为,中小房企被淘汰是必然趋势,因为大型房企将会占领房地产市场的天下。中国过去三年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和 碧桂园,三大龙头新房销售收入平均占营业收入 97%。截至 2018 年末,恒大、碧桂园、万科,总资产达到 1.88、1.63、1.53 万亿;营业收入均超 2000 亿,恒大、碧桂园、万科分别为 4678、3811、2973 亿元。

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2008-2018 年,中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8 倍,营业收入增长 128.6、23.3、7.2 倍,不仅远超其他中小房企,也远超国外其他龙头房企。

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1.城镇化不断推进,行业走向强者恒强。

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美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发,设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求;REITs 专注自持,长期持有核心区位资产,依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。未来中国房企将在细分子领域差异化竞争,或主攻开发成为类似霍顿的专业住宅开发商,或专注运营成为类似西 蒙的专业物业运营商,或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域,做大地产行业的“小清新”。

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面对持续的楼市寒冬,大房企加快拼业绩、冲规模的节奏,中小房企在多重压力下开始扛不住了。人民法院公告网显示,截至7月24日,2019年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从长达18页破产名单中可以看到,破产的除了大量不知名的中小房企之外,“宁波首富”熊续强掌舵的、位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

7月13日,重庆市前市长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。表示今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。按照这一说法,还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年“消亡”。

黄奇帆表示,“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

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2008-2018 年,中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长 64.9、31.5、11.8 倍,营业收入增长 128.6、23.3、7.2 倍,不仅远超其他中小房企,也远超国外其他龙头房企。

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2018 年我国城镇化率为 60%, 按照每年1%的速度,十年后我国城镇化将步入平稳发展阶段。届时 大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能 力,市占率将不断提高。强者恒强效应下,行业不断走向集中。重资产的香港模式。香港四大房企规模大,资产规模均值接近 5000 亿人民币,仅次于内地房企;业务全,开发销售和自持租赁混合经 营,持有核心地段物业,低杠杆、慢开发,获取稳定租金收入。我 国部分具有雄厚资金和优质土储的企业,可在开发业务基础上持有优质物业,通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖,降低融资 成本、稳健财务。

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3.轻资产的新加坡模式。

“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向 REITs 注入,实现低杠杆的稳健扩张。未来随着我国房地产金融的不断发展,通过 REITS 持有物业,也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。■ 



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