摘要」中国住房租赁市场要向规模化、集约化、专门化的方向发展,但重点应是增加供给,提供优质服务,保护租户利益。



撰文 / 刘波

■ 民生多艰,公民居住需求难以得到满足,尤其让人揪心。自中共“十九大”提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,租购并举便是中国民间关注的热点话题,在今年“两会”上亦被代表们频繁提起。一些学者认为,“房住不炒”和租购并举可能成为未来中国房地产业发展的主题词。然而,要把租购并举落到实处,依然不易。

自1980年代的商品房改革以来,尽管大量农村、内地人口进入大城市,存在巨大的租房需求,但住房租赁市场一直发展得不够完善。具体表现为:自有住房的比例高于许多发达国家;绝大多数用于出租的住房为个人拥有,彼此差异大,不利于商业化出租;专门的住房租赁业不发达,供给也比较紧缺。要落实租购并举,当然需要住房租赁市场向着规模化、集约化、专门化的方向发展。然而遗憾的是,截止目前的发展路径只有规模化之名,而没有规模化之实。

具体的例子是,去年夏天北京等大城市房租暴涨,曾出现一个月房租涨幅逾20%的情况。房租上涨的部分动力恰恰来源于,由于政府做出政策表态,要让房地产向租购并举、租售平权的方向发展,开发商和中介机构等力量便大举涌入长租公寓市场。一些从业者采取的操作方式是以高出市场价格20%以上的高价囤积房源,从而形成了一定的垄断。尽管企业对出租房进行统一装修,规范的合同化运作,的确对租房者有一定好处,但根本问题在于,租房和借贷两种不同的经济行为缠绕在了一起。很多租户签订的租房合同实为借款合同,而长租公寓运营者以租户的信用为基础,可以一次性地从金融机构借到相当于全年房租的资金。租房演变为金融操作后,租户承担了过大风险,而资金链一旦断裂,就会出现房屋已被房东收回而租户还必须还钱等荒谬后果。

租赁市场出现的这种乱象,与中国许多行业存在的一哄而上、挣快钱的情况有异曲同工之处。这种名不副实的专业化经营不仅没有夯实行业基础,反而牺牲了本应健康的行业发展前景。以因今年3•15央视曝光而闹得沸沸扬扬的“7•14高炮”现金贷为例:从业者过度追求短期利益,利用客户经验不足或者急需资金的劣势,采取欺诈性描述、附加隐蔽利息条件等方式来攫取利益。不努力塑造基业长青的产业,而采取短期性的涸泽而渔经营方式,在中国很多行业很常见。笔者3月23日在万科翡翠书院云中图书馆的一次交流活动中讲到,住房租赁市场走规模化、集约化、专门化的道路并没有错,但要有长远的眼光和正确的方式。

具体而言,中国应当采取一定的政策促进专门的住房租赁企业发展,并鼓励房地产开发商进入住房租赁市场,修建供商业性出租使用的住房,增加租赁住房的供给。这些经营者应当致力于提供高品质的房源和优质服务,为租赁市场创造一个可持续性发展的健康基础,而不能想着走捷径,一门心思从租赁市场不发达、供不应求的现状中谋取好处,从处于弱势的租房者身上攫取超额利润。同时,可以效法德国、美国等国的先进经验,在公共政策层面采取一定的金融和税收举措来鼓励私营租房市场的发展。政府修建的公租房,则应成为满足城市贫困人口居住需求的手段,作为商业化租赁市场的补充,并发挥基准性作用。对于整合个人住房用于出租的中介机构,则应加强监管,加强对租房者利益的保护,禁止其用欺诈、胁迫等方式侵害租房者权益。

显然,让租房者放心的一个关键前提是,在教育、医疗、社保等方面,租房者应当享有与购房者相同的权利。虽然目前一些中国大城市放宽了租房者获取这些待遇的条件,但总体上与购房者相比,租房者还是被要求满足更高的条件,如积分落户等。固然,因中国目前财政体制的约束,地方政府在满足民众公共服务需求时面临一定的压力,地方施政者对此也很挠头,但基本的原则应当是付出与权利相一致,只要公民在一个城市工作,为城市的建设服务,并为其纳税,那么无论租房还是买房,就应当在得到公共服务方面享有同等的权利。具体的改革应该朝着这个方向努力。

当然,在公共服务资源总体上稀缺、民众竞争和争抢激烈的情况下,仅仅让租房人和购房人享有平等权利是不够的,因为这很可能导致更多人去抢夺很有限的资源。所以根本的出路仍在于放松对医院等公立机构的管制,通过政策鼓励私营教育机构和医院遍地开花,由市场需求引导这些服务的供给。当然这是一个更大的问题,涉及更广泛的改革。

中国大城市过高的房价,加上不规范的陷阱重重的租房市场,已经束缚了许多有拼搏心的年轻人的自由,毁灭了他们的梦想和创造力。所以落实租购并举不仅是房地产业健康发展的需要,也关系到国民经济结构转型的未来。由于土地制度等方面的原因,投机性的住房购买热潮仍会长期存在,改革任重道远。但未来随着房产税等政策的出台,房地产市场可能越来越趋向平稳,消费者的观念也应变得更理性。在商品房的金融属性逐渐衰减的情况下,追求满足居住需求的人应该有更好的选择,资产配置中的房产购买不一定要占那么高的比例。当然,免除人们的后顾之忧、实现这一点的根本是通过改革,改变政策和制度,切断住房同公共资源占有、福利享有之间的联结,恢复住房满足民众需求的本来性质。■




(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)

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租购并举如何落到实处?

发布日期:2019-04-02 07:34
摘要」中国住房租赁市场要向规模化、集约化、专门化的方向发展,但重点应是增加供给,提供优质服务,保护租户利益。



撰文 / 刘波

■ 民生多艰,公民居住需求难以得到满足,尤其让人揪心。自中共“十九大”提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,租购并举便是中国民间关注的热点话题,在今年“两会”上亦被代表们频繁提起。一些学者认为,“房住不炒”和租购并举可能成为未来中国房地产业发展的主题词。然而,要把租购并举落到实处,依然不易。

自1980年代的商品房改革以来,尽管大量农村、内地人口进入大城市,存在巨大的租房需求,但住房租赁市场一直发展得不够完善。具体表现为:自有住房的比例高于许多发达国家;绝大多数用于出租的住房为个人拥有,彼此差异大,不利于商业化出租;专门的住房租赁业不发达,供给也比较紧缺。要落实租购并举,当然需要住房租赁市场向着规模化、集约化、专门化的方向发展。然而遗憾的是,截止目前的发展路径只有规模化之名,而没有规模化之实。

具体的例子是,去年夏天北京等大城市房租暴涨,曾出现一个月房租涨幅逾20%的情况。房租上涨的部分动力恰恰来源于,由于政府做出政策表态,要让房地产向租购并举、租售平权的方向发展,开发商和中介机构等力量便大举涌入长租公寓市场。一些从业者采取的操作方式是以高出市场价格20%以上的高价囤积房源,从而形成了一定的垄断。尽管企业对出租房进行统一装修,规范的合同化运作,的确对租房者有一定好处,但根本问题在于,租房和借贷两种不同的经济行为缠绕在了一起。很多租户签订的租房合同实为借款合同,而长租公寓运营者以租户的信用为基础,可以一次性地从金融机构借到相当于全年房租的资金。租房演变为金融操作后,租户承担了过大风险,而资金链一旦断裂,就会出现房屋已被房东收回而租户还必须还钱等荒谬后果。

租赁市场出现的这种乱象,与中国许多行业存在的一哄而上、挣快钱的情况有异曲同工之处。这种名不副实的专业化经营不仅没有夯实行业基础,反而牺牲了本应健康的行业发展前景。以因今年3•15央视曝光而闹得沸沸扬扬的“7•14高炮”现金贷为例:从业者过度追求短期利益,利用客户经验不足或者急需资金的劣势,采取欺诈性描述、附加隐蔽利息条件等方式来攫取利益。不努力塑造基业长青的产业,而采取短期性的涸泽而渔经营方式,在中国很多行业很常见。笔者3月23日在万科翡翠书院云中图书馆的一次交流活动中讲到,住房租赁市场走规模化、集约化、专门化的道路并没有错,但要有长远的眼光和正确的方式。

具体而言,中国应当采取一定的政策促进专门的住房租赁企业发展,并鼓励房地产开发商进入住房租赁市场,修建供商业性出租使用的住房,增加租赁住房的供给。这些经营者应当致力于提供高品质的房源和优质服务,为租赁市场创造一个可持续性发展的健康基础,而不能想着走捷径,一门心思从租赁市场不发达、供不应求的现状中谋取好处,从处于弱势的租房者身上攫取超额利润。同时,可以效法德国、美国等国的先进经验,在公共政策层面采取一定的金融和税收举措来鼓励私营租房市场的发展。政府修建的公租房,则应成为满足城市贫困人口居住需求的手段,作为商业化租赁市场的补充,并发挥基准性作用。对于整合个人住房用于出租的中介机构,则应加强监管,加强对租房者利益的保护,禁止其用欺诈、胁迫等方式侵害租房者权益。

显然,让租房者放心的一个关键前提是,在教育、医疗、社保等方面,租房者应当享有与购房者相同的权利。虽然目前一些中国大城市放宽了租房者获取这些待遇的条件,但总体上与购房者相比,租房者还是被要求满足更高的条件,如积分落户等。固然,因中国目前财政体制的约束,地方政府在满足民众公共服务需求时面临一定的压力,地方施政者对此也很挠头,但基本的原则应当是付出与权利相一致,只要公民在一个城市工作,为城市的建设服务,并为其纳税,那么无论租房还是买房,就应当在得到公共服务方面享有同等的权利。具体的改革应该朝着这个方向努力。

当然,在公共服务资源总体上稀缺、民众竞争和争抢激烈的情况下,仅仅让租房人和购房人享有平等权利是不够的,因为这很可能导致更多人去抢夺很有限的资源。所以根本的出路仍在于放松对医院等公立机构的管制,通过政策鼓励私营教育机构和医院遍地开花,由市场需求引导这些服务的供给。当然这是一个更大的问题,涉及更广泛的改革。

中国大城市过高的房价,加上不规范的陷阱重重的租房市场,已经束缚了许多有拼搏心的年轻人的自由,毁灭了他们的梦想和创造力。所以落实租购并举不仅是房地产业健康发展的需要,也关系到国民经济结构转型的未来。由于土地制度等方面的原因,投机性的住房购买热潮仍会长期存在,改革任重道远。但未来随着房产税等政策的出台,房地产市场可能越来越趋向平稳,消费者的观念也应变得更理性。在商品房的金融属性逐渐衰减的情况下,追求满足居住需求的人应该有更好的选择,资产配置中的房产购买不一定要占那么高的比例。当然,免除人们的后顾之忧、实现这一点的根本是通过改革,改变政策和制度,切断住房同公共资源占有、福利享有之间的联结,恢复住房满足民众需求的本来性质。■




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■ 民生多艰,公民居住需求难以得到满足,尤其让人揪心。自中共“十九大”提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,租购并举便是中国民间关注的热点话题,在今年“两会”上亦被代表们频繁提起。一些学者认为,“房住不炒”和租购并举可能成为未来中国房地产业发展的主题词。然而,要把租购并举落到实处,依然不易。

自1980年代的商品房改革以来,尽管大量农村、内地人口进入大城市,存在巨大的租房需求,但住房租赁市场一直发展得不够完善。具体表现为:自有住房的比例高于许多发达国家;绝大多数用于出租的住房为个人拥有,彼此差异大,不利于商业化出租;专门的住房租赁业不发达,供给也比较紧缺。要落实租购并举,当然需要住房租赁市场向着规模化、集约化、专门化的方向发展。然而遗憾的是,截止目前的发展路径只有规模化之名,而没有规模化之实。

具体的例子是,去年夏天北京等大城市房租暴涨,曾出现一个月房租涨幅逾20%的情况。房租上涨的部分动力恰恰来源于,由于政府做出政策表态,要让房地产向租购并举、租售平权的方向发展,开发商和中介机构等力量便大举涌入长租公寓市场。一些从业者采取的操作方式是以高出市场价格20%以上的高价囤积房源,从而形成了一定的垄断。尽管企业对出租房进行统一装修,规范的合同化运作,的确对租房者有一定好处,但根本问题在于,租房和借贷两种不同的经济行为缠绕在了一起。很多租户签订的租房合同实为借款合同,而长租公寓运营者以租户的信用为基础,可以一次性地从金融机构借到相当于全年房租的资金。租房演变为金融操作后,租户承担了过大风险,而资金链一旦断裂,就会出现房屋已被房东收回而租户还必须还钱等荒谬后果。

租赁市场出现的这种乱象,与中国许多行业存在的一哄而上、挣快钱的情况有异曲同工之处。这种名不副实的专业化经营不仅没有夯实行业基础,反而牺牲了本应健康的行业发展前景。以因今年3•15央视曝光而闹得沸沸扬扬的“7•14高炮”现金贷为例:从业者过度追求短期利益,利用客户经验不足或者急需资金的劣势,采取欺诈性描述、附加隐蔽利息条件等方式来攫取利益。不努力塑造基业长青的产业,而采取短期性的涸泽而渔经营方式,在中国很多行业很常见。笔者3月23日在万科翡翠书院云中图书馆的一次交流活动中讲到,住房租赁市场走规模化、集约化、专门化的道路并没有错,但要有长远的眼光和正确的方式。

具体而言,中国应当采取一定的政策促进专门的住房租赁企业发展,并鼓励房地产开发商进入住房租赁市场,修建供商业性出租使用的住房,增加租赁住房的供给。这些经营者应当致力于提供高品质的房源和优质服务,为租赁市场创造一个可持续性发展的健康基础,而不能想着走捷径,一门心思从租赁市场不发达、供不应求的现状中谋取好处,从处于弱势的租房者身上攫取超额利润。同时,可以效法德国、美国等国的先进经验,在公共政策层面采取一定的金融和税收举措来鼓励私营租房市场的发展。政府修建的公租房,则应成为满足城市贫困人口居住需求的手段,作为商业化租赁市场的补充,并发挥基准性作用。对于整合个人住房用于出租的中介机构,则应加强监管,加强对租房者利益的保护,禁止其用欺诈、胁迫等方式侵害租房者权益。

显然,让租房者放心的一个关键前提是,在教育、医疗、社保等方面,租房者应当享有与购房者相同的权利。虽然目前一些中国大城市放宽了租房者获取这些待遇的条件,但总体上与购房者相比,租房者还是被要求满足更高的条件,如积分落户等。固然,因中国目前财政体制的约束,地方政府在满足民众公共服务需求时面临一定的压力,地方施政者对此也很挠头,但基本的原则应当是付出与权利相一致,只要公民在一个城市工作,为城市的建设服务,并为其纳税,那么无论租房还是买房,就应当在得到公共服务方面享有同等的权利。具体的改革应该朝着这个方向努力。

当然,在公共服务资源总体上稀缺、民众竞争和争抢激烈的情况下,仅仅让租房人和购房人享有平等权利是不够的,因为这很可能导致更多人去抢夺很有限的资源。所以根本的出路仍在于放松对医院等公立机构的管制,通过政策鼓励私营教育机构和医院遍地开花,由市场需求引导这些服务的供给。当然这是一个更大的问题,涉及更广泛的改革。

中国大城市过高的房价,加上不规范的陷阱重重的租房市场,已经束缚了许多有拼搏心的年轻人的自由,毁灭了他们的梦想和创造力。所以落实租购并举不仅是房地产业健康发展的需要,也关系到国民经济结构转型的未来。由于土地制度等方面的原因,投机性的住房购买热潮仍会长期存在,改革任重道远。但未来随着房产税等政策的出台,房地产市场可能越来越趋向平稳,消费者的观念也应变得更理性。在商品房的金融属性逐渐衰减的情况下,追求满足居住需求的人应该有更好的选择,资产配置中的房产购买不一定要占那么高的比例。当然,免除人们的后顾之忧、实现这一点的根本是通过改革,改变政策和制度,切断住房同公共资源占有、福利享有之间的联结,恢复住房满足民众需求的本来性质。■




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■ 民生多艰,公民居住需求难以得到满足,尤其让人揪心。自中共“十九大”提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,租购并举便是中国民间关注的热点话题,在今年“两会”上亦被代表们频繁提起。一些学者认为,“房住不炒”和租购并举可能成为未来中国房地产业发展的主题词。然而,要把租购并举落到实处,依然不易。

自1980年代的商品房改革以来,尽管大量农村、内地人口进入大城市,存在巨大的租房需求,但住房租赁市场一直发展得不够完善。具体表现为:自有住房的比例高于许多发达国家;绝大多数用于出租的住房为个人拥有,彼此差异大,不利于商业化出租;专门的住房租赁业不发达,供给也比较紧缺。要落实租购并举,当然需要住房租赁市场向着规模化、集约化、专门化的方向发展。然而遗憾的是,截止目前的发展路径只有规模化之名,而没有规模化之实。

具体的例子是,去年夏天北京等大城市房租暴涨,曾出现一个月房租涨幅逾20%的情况。房租上涨的部分动力恰恰来源于,由于政府做出政策表态,要让房地产向租购并举、租售平权的方向发展,开发商和中介机构等力量便大举涌入长租公寓市场。一些从业者采取的操作方式是以高出市场价格20%以上的高价囤积房源,从而形成了一定的垄断。尽管企业对出租房进行统一装修,规范的合同化运作,的确对租房者有一定好处,但根本问题在于,租房和借贷两种不同的经济行为缠绕在了一起。很多租户签订的租房合同实为借款合同,而长租公寓运营者以租户的信用为基础,可以一次性地从金融机构借到相当于全年房租的资金。租房演变为金融操作后,租户承担了过大风险,而资金链一旦断裂,就会出现房屋已被房东收回而租户还必须还钱等荒谬后果。

租赁市场出现的这种乱象,与中国许多行业存在的一哄而上、挣快钱的情况有异曲同工之处。这种名不副实的专业化经营不仅没有夯实行业基础,反而牺牲了本应健康的行业发展前景。以因今年3•15央视曝光而闹得沸沸扬扬的“7•14高炮”现金贷为例:从业者过度追求短期利益,利用客户经验不足或者急需资金的劣势,采取欺诈性描述、附加隐蔽利息条件等方式来攫取利益。不努力塑造基业长青的产业,而采取短期性的涸泽而渔经营方式,在中国很多行业很常见。笔者3月23日在万科翡翠书院云中图书馆的一次交流活动中讲到,住房租赁市场走规模化、集约化、专门化的道路并没有错,但要有长远的眼光和正确的方式。

具体而言,中国应当采取一定的政策促进专门的住房租赁企业发展,并鼓励房地产开发商进入住房租赁市场,修建供商业性出租使用的住房,增加租赁住房的供给。这些经营者应当致力于提供高品质的房源和优质服务,为租赁市场创造一个可持续性发展的健康基础,而不能想着走捷径,一门心思从租赁市场不发达、供不应求的现状中谋取好处,从处于弱势的租房者身上攫取超额利润。同时,可以效法德国、美国等国的先进经验,在公共政策层面采取一定的金融和税收举措来鼓励私营租房市场的发展。政府修建的公租房,则应成为满足城市贫困人口居住需求的手段,作为商业化租赁市场的补充,并发挥基准性作用。对于整合个人住房用于出租的中介机构,则应加强监管,加强对租房者利益的保护,禁止其用欺诈、胁迫等方式侵害租房者权益。

显然,让租房者放心的一个关键前提是,在教育、医疗、社保等方面,租房者应当享有与购房者相同的权利。虽然目前一些中国大城市放宽了租房者获取这些待遇的条件,但总体上与购房者相比,租房者还是被要求满足更高的条件,如积分落户等。固然,因中国目前财政体制的约束,地方政府在满足民众公共服务需求时面临一定的压力,地方施政者对此也很挠头,但基本的原则应当是付出与权利相一致,只要公民在一个城市工作,为城市的建设服务,并为其纳税,那么无论租房还是买房,就应当在得到公共服务方面享有同等的权利。具体的改革应该朝着这个方向努力。

当然,在公共服务资源总体上稀缺、民众竞争和争抢激烈的情况下,仅仅让租房人和购房人享有平等权利是不够的,因为这很可能导致更多人去抢夺很有限的资源。所以根本的出路仍在于放松对医院等公立机构的管制,通过政策鼓励私营教育机构和医院遍地开花,由市场需求引导这些服务的供给。当然这是一个更大的问题,涉及更广泛的改革。

中国大城市过高的房价,加上不规范的陷阱重重的租房市场,已经束缚了许多有拼搏心的年轻人的自由,毁灭了他们的梦想和创造力。所以落实租购并举不仅是房地产业健康发展的需要,也关系到国民经济结构转型的未来。由于土地制度等方面的原因,投机性的住房购买热潮仍会长期存在,改革任重道远。但未来随着房产税等政策的出台,房地产市场可能越来越趋向平稳,消费者的观念也应变得更理性。在商品房的金融属性逐渐衰减的情况下,追求满足居住需求的人应该有更好的选择,资产配置中的房产购买不一定要占那么高的比例。当然,免除人们的后顾之忧、实现这一点的根本是通过改革,改变政策和制度,切断住房同公共资源占有、福利享有之间的联结,恢复住房满足民众需求的本来性质。■




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撰文 / 刘波

■ 民生多艰,公民居住需求难以得到满足,尤其让人揪心。自中共“十九大”提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,租购并举便是中国民间关注的热点话题,在今年“两会”上亦被代表们频繁提起。一些学者认为,“房住不炒”和租购并举可能成为未来中国房地产业发展的主题词。然而,要把租购并举落到实处,依然不易。

自1980年代的商品房改革以来,尽管大量农村、内地人口进入大城市,存在巨大的租房需求,但住房租赁市场一直发展得不够完善。具体表现为:自有住房的比例高于许多发达国家;绝大多数用于出租的住房为个人拥有,彼此差异大,不利于商业化出租;专门的住房租赁业不发达,供给也比较紧缺。要落实租购并举,当然需要住房租赁市场向着规模化、集约化、专门化的方向发展。然而遗憾的是,截止目前的发展路径只有规模化之名,而没有规模化之实。

具体的例子是,去年夏天北京等大城市房租暴涨,曾出现一个月房租涨幅逾20%的情况。房租上涨的部分动力恰恰来源于,由于政府做出政策表态,要让房地产向租购并举、租售平权的方向发展,开发商和中介机构等力量便大举涌入长租公寓市场。一些从业者采取的操作方式是以高出市场价格20%以上的高价囤积房源,从而形成了一定的垄断。尽管企业对出租房进行统一装修,规范的合同化运作,的确对租房者有一定好处,但根本问题在于,租房和借贷两种不同的经济行为缠绕在了一起。很多租户签订的租房合同实为借款合同,而长租公寓运营者以租户的信用为基础,可以一次性地从金融机构借到相当于全年房租的资金。租房演变为金融操作后,租户承担了过大风险,而资金链一旦断裂,就会出现房屋已被房东收回而租户还必须还钱等荒谬后果。

租赁市场出现的这种乱象,与中国许多行业存在的一哄而上、挣快钱的情况有异曲同工之处。这种名不副实的专业化经营不仅没有夯实行业基础,反而牺牲了本应健康的行业发展前景。以因今年3•15央视曝光而闹得沸沸扬扬的“7•14高炮”现金贷为例:从业者过度追求短期利益,利用客户经验不足或者急需资金的劣势,采取欺诈性描述、附加隐蔽利息条件等方式来攫取利益。不努力塑造基业长青的产业,而采取短期性的涸泽而渔经营方式,在中国很多行业很常见。笔者3月23日在万科翡翠书院云中图书馆的一次交流活动中讲到,住房租赁市场走规模化、集约化、专门化的道路并没有错,但要有长远的眼光和正确的方式。

具体而言,中国应当采取一定的政策促进专门的住房租赁企业发展,并鼓励房地产开发商进入住房租赁市场,修建供商业性出租使用的住房,增加租赁住房的供给。这些经营者应当致力于提供高品质的房源和优质服务,为租赁市场创造一个可持续性发展的健康基础,而不能想着走捷径,一门心思从租赁市场不发达、供不应求的现状中谋取好处,从处于弱势的租房者身上攫取超额利润。同时,可以效法德国、美国等国的先进经验,在公共政策层面采取一定的金融和税收举措来鼓励私营租房市场的发展。政府修建的公租房,则应成为满足城市贫困人口居住需求的手段,作为商业化租赁市场的补充,并发挥基准性作用。对于整合个人住房用于出租的中介机构,则应加强监管,加强对租房者利益的保护,禁止其用欺诈、胁迫等方式侵害租房者权益。

显然,让租房者放心的一个关键前提是,在教育、医疗、社保等方面,租房者应当享有与购房者相同的权利。虽然目前一些中国大城市放宽了租房者获取这些待遇的条件,但总体上与购房者相比,租房者还是被要求满足更高的条件,如积分落户等。固然,因中国目前财政体制的约束,地方政府在满足民众公共服务需求时面临一定的压力,地方施政者对此也很挠头,但基本的原则应当是付出与权利相一致,只要公民在一个城市工作,为城市的建设服务,并为其纳税,那么无论租房还是买房,就应当在得到公共服务方面享有同等的权利。具体的改革应该朝着这个方向努力。

当然,在公共服务资源总体上稀缺、民众竞争和争抢激烈的情况下,仅仅让租房人和购房人享有平等权利是不够的,因为这很可能导致更多人去抢夺很有限的资源。所以根本的出路仍在于放松对医院等公立机构的管制,通过政策鼓励私营教育机构和医院遍地开花,由市场需求引导这些服务的供给。当然这是一个更大的问题,涉及更广泛的改革。

中国大城市过高的房价,加上不规范的陷阱重重的租房市场,已经束缚了许多有拼搏心的年轻人的自由,毁灭了他们的梦想和创造力。所以落实租购并举不仅是房地产业健康发展的需要,也关系到国民经济结构转型的未来。由于土地制度等方面的原因,投机性的住房购买热潮仍会长期存在,改革任重道远。但未来随着房产税等政策的出台,房地产市场可能越来越趋向平稳,消费者的观念也应变得更理性。在商品房的金融属性逐渐衰减的情况下,追求满足居住需求的人应该有更好的选择,资产配置中的房产购买不一定要占那么高的比例。当然,免除人们的后顾之忧、实现这一点的根本是通过改革,改变政策和制度,切断住房同公共资源占有、福利享有之间的联结,恢复住房满足民众需求的本来性质。■




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