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中国楼市涨势渐歇 各城微调不断“三稳”将成政策主流

发布日期:2019-02-23 08:47
摘要」分析人士称“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳将成未来房地产调控主流。



撰文 / 宿泱韞

■ 根据中国国家统计局周五公布数据测算,1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10%,连涨40个月,涨幅为2017年7月以来最高(当时亦为10%);从环比看,1月新建房价指数上涨0.6%,连涨45个月,涨幅较前月进一步收窄,为九个月最低。

中原银行经济学家王军表示,楼市观望气氛浓厚,一方面调控没有实质放松,价格传递的信息偏冷,需求不愿意或者没有条件进场,这是一个制约;另一方面又出现一些变化,如部分三四线城市之前跟风出调控政策,在当前经济下行压力大、财政吃紧之际,限售等行政性措施开始放松,首付上浮利率出现下调,而且最近两月整体货币环境也在放松。

“现在情况比较微妙,价格变动也反映了购房者的心态--还在观望,可能在两会过后政策更清晰明朗了,今年趋势会较明显地显现。”王军对房地产市场不太悲观,认为会展现韧性,并可能会成为今年经济企稳的支撑,而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱,大起大落很难发生,也不会为管理层认可接受。

对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为并不能说明楼市回暖,或受季节因素、限价放松等多因素影响,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.2%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

中国指数研究院周五发布报告称,1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14,710元/平方米,环比上涨0.22%,涨幅较上月收窄0.03个百分点,并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。

1月70个大中城市房价指数图表

统计局城市司高级统计师刘建伟指出,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降,三线城市环比涨幅均回落;同比来看,一线新房涨幅比上月扩大,二手住宅涨幅回落,二线涨幅均有所扩大,三线新建涨幅有所扩大,二手涨幅与上月相同。

附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%)

1月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)

70城* 0.6 ↓0.2 10 ↑0.3 0.2 ↓0.1 6.9 0

一线 0.4 ↓0.9 3.3 ↑0.5 -0.1 ↑0.2 0.4 ↓0.2

二线 0.7 0 11.6 ↑0.3 -0.1 ↓0.2 8 ↑0.1

三线 0.6 ↓0.1 11 ↑0.2 0.2 ↓0.1 8.2 0

注:* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看,1月新建房价环比上涨城市为58个(上月59个),下跌为八个(上月八个),二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个,但上涨城市从上月的47个减至41个,持平为12个。

中原地产的分析师张大伟表示,时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

东兴证券地产分析师任鹤预计,今年市场整体下行,销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

某券商地产分析师点评1月房价数据称,一线城市房价延续复苏,二线增速接近历史高点,三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策,这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间,而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响,房价上涨速度恐已接近尾声。

“整体上看,我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点,未来以增速下降为主。”该分析师表示。

**楼市微调不断**

去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,春节过后,地方微调趋势进一步确立,常州、西安等多市降低了落户门槛。

而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策“中性”和“把好货币供给总闸门”的表述,明确提出“引导货币市场利率中枢下行”,更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题,在经济下行压力背景下,货币政策明确边际宽松信号。

中原的张大伟称,从2019年的地方两会看,针对房地产主要有几个新特点:包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳成为未来房地产调控趋势。

他认为,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

一位官方智库的房地产专家认为,房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落,到了现在这个阶段,房价大涨大跌都承受不起了,风险也都看得到。

“调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。”恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道,但若将观察周期拉长,本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时,紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温,“越调越涨”,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从“价涨量跌”,到“价平量稳”,如果政策持续加码,会进一步过度到“量价齐跌”,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

报告认为,城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩,减少空置风险。

建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善。




(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)

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摘要」分析人士称“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳将成未来房地产调控主流。



撰文 / 宿泱韞

■ 根据中国国家统计局周五公布数据测算,1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10%,连涨40个月,涨幅为2017年7月以来最高(当时亦为10%);从环比看,1月新建房价指数上涨0.6%,连涨45个月,涨幅较前月进一步收窄,为九个月最低。

中原银行经济学家王军表示,楼市观望气氛浓厚,一方面调控没有实质放松,价格传递的信息偏冷,需求不愿意或者没有条件进场,这是一个制约;另一方面又出现一些变化,如部分三四线城市之前跟风出调控政策,在当前经济下行压力大、财政吃紧之际,限售等行政性措施开始放松,首付上浮利率出现下调,而且最近两月整体货币环境也在放松。

“现在情况比较微妙,价格变动也反映了购房者的心态--还在观望,可能在两会过后政策更清晰明朗了,今年趋势会较明显地显现。”王军对房地产市场不太悲观,认为会展现韧性,并可能会成为今年经济企稳的支撑,而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱,大起大落很难发生,也不会为管理层认可接受。

对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为并不能说明楼市回暖,或受季节因素、限价放松等多因素影响,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.2%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

中国指数研究院周五发布报告称,1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14,710元/平方米,环比上涨0.22%,涨幅较上月收窄0.03个百分点,并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。

1月70个大中城市房价指数图表

统计局城市司高级统计师刘建伟指出,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降,三线城市环比涨幅均回落;同比来看,一线新房涨幅比上月扩大,二手住宅涨幅回落,二线涨幅均有所扩大,三线新建涨幅有所扩大,二手涨幅与上月相同。

附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%)

1月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)

70城* 0.6 ↓0.2 10 ↑0.3 0.2 ↓0.1 6.9 0

一线 0.4 ↓0.9 3.3 ↑0.5 -0.1 ↑0.2 0.4 ↓0.2

二线 0.7 0 11.6 ↑0.3 -0.1 ↓0.2 8 ↑0.1

三线 0.6 ↓0.1 11 ↑0.2 0.2 ↓0.1 8.2 0

注:* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看,1月新建房价环比上涨城市为58个(上月59个),下跌为八个(上月八个),二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个,但上涨城市从上月的47个减至41个,持平为12个。

中原地产的分析师张大伟表示,时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

东兴证券地产分析师任鹤预计,今年市场整体下行,销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

某券商地产分析师点评1月房价数据称,一线城市房价延续复苏,二线增速接近历史高点,三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策,这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间,而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响,房价上涨速度恐已接近尾声。

“整体上看,我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点,未来以增速下降为主。”该分析师表示。

**楼市微调不断**

去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,春节过后,地方微调趋势进一步确立,常州、西安等多市降低了落户门槛。

而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策“中性”和“把好货币供给总闸门”的表述,明确提出“引导货币市场利率中枢下行”,更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题,在经济下行压力背景下,货币政策明确边际宽松信号。

中原的张大伟称,从2019年的地方两会看,针对房地产主要有几个新特点:包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳成为未来房地产调控趋势。

他认为,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

一位官方智库的房地产专家认为,房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落,到了现在这个阶段,房价大涨大跌都承受不起了,风险也都看得到。

“调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。”恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道,但若将观察周期拉长,本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时,紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温,“越调越涨”,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从“价涨量跌”,到“价平量稳”,如果政策持续加码,会进一步过度到“量价齐跌”,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

报告认为,城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩,减少空置风险。

建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善。




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中原银行经济学家王军表示,楼市观望气氛浓厚,一方面调控没有实质放松,价格传递的信息偏冷,需求不愿意或者没有条件进场,这是一个制约;另一方面又出现一些变化,如部分三四线城市之前跟风出调控政策,在当前经济下行压力大、财政吃紧之际,限售等行政性措施开始放松,首付上浮利率出现下调,而且最近两月整体货币环境也在放松。

“现在情况比较微妙,价格变动也反映了购房者的心态--还在观望,可能在两会过后政策更清晰明朗了,今年趋势会较明显地显现。”王军对房地产市场不太悲观,认为会展现韧性,并可能会成为今年经济企稳的支撑,而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱,大起大落很难发生,也不会为管理层认可接受。

对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为并不能说明楼市回暖,或受季节因素、限价放松等多因素影响,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.2%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

中国指数研究院周五发布报告称,1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14,710元/平方米,环比上涨0.22%,涨幅较上月收窄0.03个百分点,并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。

1月70个大中城市房价指数图表

统计局城市司高级统计师刘建伟指出,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降,三线城市环比涨幅均回落;同比来看,一线新房涨幅比上月扩大,二手住宅涨幅回落,二线涨幅均有所扩大,三线新建涨幅有所扩大,二手涨幅与上月相同。

附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%)

1月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)

70城* 0.6 ↓0.2 10 ↑0.3 0.2 ↓0.1 6.9 0

一线 0.4 ↓0.9 3.3 ↑0.5 -0.1 ↑0.2 0.4 ↓0.2

二线 0.7 0 11.6 ↑0.3 -0.1 ↓0.2 8 ↑0.1

三线 0.6 ↓0.1 11 ↑0.2 0.2 ↓0.1 8.2 0

注:* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看,1月新建房价环比上涨城市为58个(上月59个),下跌为八个(上月八个),二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个,但上涨城市从上月的47个减至41个,持平为12个。

中原地产的分析师张大伟表示,时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

东兴证券地产分析师任鹤预计,今年市场整体下行,销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

某券商地产分析师点评1月房价数据称,一线城市房价延续复苏,二线增速接近历史高点,三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策,这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间,而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响,房价上涨速度恐已接近尾声。

“整体上看,我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点,未来以增速下降为主。”该分析师表示。

**楼市微调不断**

去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,春节过后,地方微调趋势进一步确立,常州、西安等多市降低了落户门槛。

而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策“中性”和“把好货币供给总闸门”的表述,明确提出“引导货币市场利率中枢下行”,更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题,在经济下行压力背景下,货币政策明确边际宽松信号。

中原的张大伟称,从2019年的地方两会看,针对房地产主要有几个新特点:包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳成为未来房地产调控趋势。

他认为,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

一位官方智库的房地产专家认为,房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落,到了现在这个阶段,房价大涨大跌都承受不起了,风险也都看得到。

“调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。”恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道,但若将观察周期拉长,本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时,紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温,“越调越涨”,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从“价涨量跌”,到“价平量稳”,如果政策持续加码,会进一步过度到“量价齐跌”,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

报告认为,城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩,减少空置风险。

建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善。




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中国楼市涨势渐歇 各城微调不断“三稳”将成政策主流

发布日期:2019-02-23 08:47
摘要」分析人士称“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳将成未来房地产调控主流。



撰文 / 宿泱韞

■ 根据中国国家统计局周五公布数据测算,1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10%,连涨40个月,涨幅为2017年7月以来最高(当时亦为10%);从环比看,1月新建房价指数上涨0.6%,连涨45个月,涨幅较前月进一步收窄,为九个月最低。

中原银行经济学家王军表示,楼市观望气氛浓厚,一方面调控没有实质放松,价格传递的信息偏冷,需求不愿意或者没有条件进场,这是一个制约;另一方面又出现一些变化,如部分三四线城市之前跟风出调控政策,在当前经济下行压力大、财政吃紧之际,限售等行政性措施开始放松,首付上浮利率出现下调,而且最近两月整体货币环境也在放松。

“现在情况比较微妙,价格变动也反映了购房者的心态--还在观望,可能在两会过后政策更清晰明朗了,今年趋势会较明显地显现。”王军对房地产市场不太悲观,认为会展现韧性,并可能会成为今年经济企稳的支撑,而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱,大起大落很难发生,也不会为管理层认可接受。

对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为并不能说明楼市回暖,或受季节因素、限价放松等多因素影响,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.2%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

中国指数研究院周五发布报告称,1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14,710元/平方米,环比上涨0.22%,涨幅较上月收窄0.03个百分点,并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。

1月70个大中城市房价指数图表

统计局城市司高级统计师刘建伟指出,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降,三线城市环比涨幅均回落;同比来看,一线新房涨幅比上月扩大,二手住宅涨幅回落,二线涨幅均有所扩大,三线新建涨幅有所扩大,二手涨幅与上月相同。

附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%)

1月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)

70城* 0.6 ↓0.2 10 ↑0.3 0.2 ↓0.1 6.9 0

一线 0.4 ↓0.9 3.3 ↑0.5 -0.1 ↑0.2 0.4 ↓0.2

二线 0.7 0 11.6 ↑0.3 -0.1 ↓0.2 8 ↑0.1

三线 0.6 ↓0.1 11 ↑0.2 0.2 ↓0.1 8.2 0

注:* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看,1月新建房价环比上涨城市为58个(上月59个),下跌为八个(上月八个),二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个,但上涨城市从上月的47个减至41个,持平为12个。

中原地产的分析师张大伟表示,时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

东兴证券地产分析师任鹤预计,今年市场整体下行,销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

某券商地产分析师点评1月房价数据称,一线城市房价延续复苏,二线增速接近历史高点,三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策,这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间,而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响,房价上涨速度恐已接近尾声。

“整体上看,我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点,未来以增速下降为主。”该分析师表示。

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去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,春节过后,地方微调趋势进一步确立,常州、西安等多市降低了落户门槛。

而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策“中性”和“把好货币供给总闸门”的表述,明确提出“引导货币市场利率中枢下行”,更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题,在经济下行压力背景下,货币政策明确边际宽松信号。

中原的张大伟称,从2019年的地方两会看,针对房地产主要有几个新特点:包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳成为未来房地产调控趋势。

他认为,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

一位官方智库的房地产专家认为,房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落,到了现在这个阶段,房价大涨大跌都承受不起了,风险也都看得到。

“调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。”恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道,但若将观察周期拉长,本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时,紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温,“越调越涨”,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从“价涨量跌”,到“价平量稳”,如果政策持续加码,会进一步过度到“量价齐跌”,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

报告认为,城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩,减少空置风险。

建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善。




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摘要」分析人士称“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳将成未来房地产调控主流。



撰文 / 宿泱韞

■ 根据中国国家统计局周五公布数据测算,1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10%,连涨40个月,涨幅为2017年7月以来最高(当时亦为10%);从环比看,1月新建房价指数上涨0.6%,连涨45个月,涨幅较前月进一步收窄,为九个月最低。

中原银行经济学家王军表示,楼市观望气氛浓厚,一方面调控没有实质放松,价格传递的信息偏冷,需求不愿意或者没有条件进场,这是一个制约;另一方面又出现一些变化,如部分三四线城市之前跟风出调控政策,在当前经济下行压力大、财政吃紧之际,限售等行政性措施开始放松,首付上浮利率出现下调,而且最近两月整体货币环境也在放松。

“现在情况比较微妙,价格变动也反映了购房者的心态--还在观望,可能在两会过后政策更清晰明朗了,今年趋势会较明显地显现。”王军对房地产市场不太悲观,认为会展现韧性,并可能会成为今年经济企稳的支撑,而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱,大起大落很难发生,也不会为管理层认可接受。

对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为并不能说明楼市回暖,或受季节因素、限价放松等多因素影响,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.2%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

中国指数研究院周五发布报告称,1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14,710元/平方米,环比上涨0.22%,涨幅较上月收窄0.03个百分点,并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。

1月70个大中城市房价指数图表

统计局城市司高级统计师刘建伟指出,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降,三线城市环比涨幅均回落;同比来看,一线新房涨幅比上月扩大,二手住宅涨幅回落,二线涨幅均有所扩大,三线新建涨幅有所扩大,二手涨幅与上月相同。

附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%)

1月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)

70城* 0.6 ↓0.2 10 ↑0.3 0.2 ↓0.1 6.9 0

一线 0.4 ↓0.9 3.3 ↑0.5 -0.1 ↑0.2 0.4 ↓0.2

二线 0.7 0 11.6 ↑0.3 -0.1 ↓0.2 8 ↑0.1

三线 0.6 ↓0.1 11 ↑0.2 0.2 ↓0.1 8.2 0

注:* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看,1月新建房价环比上涨城市为58个(上月59个),下跌为八个(上月八个),二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个,但上涨城市从上月的47个减至41个,持平为12个。

中原地产的分析师张大伟表示,时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

东兴证券地产分析师任鹤预计,今年市场整体下行,销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

某券商地产分析师点评1月房价数据称,一线城市房价延续复苏,二线增速接近历史高点,三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策,这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间,而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响,房价上涨速度恐已接近尾声。

“整体上看,我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点,未来以增速下降为主。”该分析师表示。

**楼市微调不断**

去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,春节过后,地方微调趋势进一步确立,常州、西安等多市降低了落户门槛。

而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策“中性”和“把好货币供给总闸门”的表述,明确提出“引导货币市场利率中枢下行”,更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题,在经济下行压力背景下,货币政策明确边际宽松信号。

中原的张大伟称,从2019年的地方两会看,针对房地产主要有几个新特点:包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳成为未来房地产调控趋势。

他认为,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

一位官方智库的房地产专家认为,房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落,到了现在这个阶段,房价大涨大跌都承受不起了,风险也都看得到。

“调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。”恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道,但若将观察周期拉长,本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时,紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温,“越调越涨”,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从“价涨量跌”,到“价平量稳”,如果政策持续加码,会进一步过度到“量价齐跌”,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

报告认为,城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩,减少空置风险。

建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善。




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