摘要:不论是全国还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了?



撰文 | 刘渊

OR--商业新媒体 】一位家装行业的朋友最近很困惑,因为他发现公司销售业绩下降的很快,但房地产的销售其实还不错,搞不清其中是什么原因。这位朋友来自国内一家大型电商平台,销量下降的情况不是他们公司独有,和同行交流下来发现大家都是如此。可见这是整个行业的问题。其实类似的问题近来我也被问到过,比如同样是房地产下游行业的家电,最近表现也不大好。

通常来说,这些地产下游行业的表现和楼市热度息息相关。前两年楼市火爆,带动家具、五金、装修材料销售也水涨船高。但问题是最近楼市的表现,从销售面积来看,并没有下降。不论是全国,还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么,为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了呢?

有些内行朋友可能会说,这个不能只看住房销售面积,而应该看交付使用面积。因为大多数新房都是预售的,装修、家具之类的消费要等拿到房子后才会开始。另外,还要考虑越来越多的新房已经自带精装修,不需要用户自己装修。还有,二手房的装修也不能不考虑。不过,在考虑了上述所有因素的情况下,实际交付使用(可装修)的房屋面积和销售数据一样,并没有下跌。

那么,住房销售(交付使用)和家装需求走势背离,其背后的原因很可能是“有很多房子卖出去了,但是并没有人装修入住(买家具)“。买了房子不是为了居住的,那就是投资需求了。

关于投资购房的话题由来已久,但定量的分析很少。因为一般的统计数据很难区分投资和自住。在房住不炒的大环境下,投资客也不大愿意公开自己的身份。但是很多现象已经显示出,在过去几年中市场上其实出现了大量的投资需求。

首先是投资需求产生的市场背景:2015-2018年全国房地产市场经历了有史以来最大的牛市。不论是全国还是各主要城市,住房销售面积、价格均创出历史新高。除此以外,很多城市的房价年度涨幅也创出历史新高。用一句话来形容,就是“从来没涨这么快过“。在此期间,决定普通居民财富增长的决定因素就是有没有买房,以及有没有自住用房以外的投资购房。受此影响,有越来越多的普通老百姓开始投资楼市,这就是投资需求增长的主要原因。

而投资购房增加的直观表现,除了有来自一线销售人员的反馈以外,从楼市热度蔓延的趋势也能看出。2016年9月一线城市调控收紧后,周边三四线城市楼市快速升温。在地产行业内,“环京”、“环沪”、“环深”的概念取代了传统的京津冀、长三角和珠三角。从地图上看,就像热点城市的洪水被堵住后,转向周边地区冒出来。这其实就是热点城市投资需求外溢的表现。

图: 调控前后全国119城市商品住宅销售面积变化图

注:以2016年9月份作为时间节点,对比分析调控后(2016年10月-2017年5月)商品住宅平均销售面积与调控前(2016年1-9月份)商品住宅平均销售面积的同比涨跌幅。

红色表示调控后销售面积同比增加,蓝色表示销售面积同比减少。圆越大,表示增减的幅度越大。

数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

另一方面,居民杠杆率的上升也是投资需求增加的表现。有观点认为居民加杠杆是银行信贷宽松的结果,但这并不是主要原因。如果居民没有主动加杠杆的意愿,银行是不可能把贷款硬塞给客户的。中国老百姓传统上并不愿意借钱消费,因此在全国的住宅销售金额中,来自银行贷款的比例一直很低。但如果购房成为投资行为的话,当预期房价涨幅超过按揭利率时,贷款越多就收益越大。这才是居民杠杆率快速上升的主要原因。

那么,在这一轮房地产大牛市中,到底有多少房子是被投资者购买的呢?

首先可以从总量上做个简单测算。

2013-2014年时,行业内曾经有过“全国住房销售面积总量见顶”的判断。房地产进入白银时代的观点也是在这背景下诞生的。但随着2014年底去库存政策的推出,楼市量价出现大涨。全国新建住宅销售面积在2016-2018年间销量显出超过此前的历史峰值2013年。

销量大增的主要原因主要有以下三点:一是,上一轮调控后积压需求释放;二是,货币化棚改;三是,投资需求。其中第一点只存在于一线和部分二线城市,占全国销量比重很低。而第二、三点才是主要原因。货币化棚改从2016年起力度明显加大,拉动全国新房销量显著上升。据测算,棚改对商品住宅销售的直接贡献大约在每年2亿平方米左右,因此2016-2018三年总销量扣除棚改贡献外,比此前的历史高位(取2013-2014年均值),仍多出约3.9亿平方米。这部分很可能是投资需求的影响。

图:全国新建住宅销售面积(2009-2018)

数据来源:国家统计局

上述测算太过粗糙。受家装行业销量下滑问题的启发,我们其实可以用家装行业销售量和住房的交付量做更细化的测算。在统计局公布的社会消费品零售统计项目下,有一项“五金、家具及室内装修材料专门零售”。其指标内容包含了常用的装修材料、工具以及家具。很符合普通居民装修入住的各类消费,可以代表实际居住需求。

具体的测算过程比较繁琐,简单说明如下,需要计算的主要指标有两类,一类是和装修家具相关,另一类是和住房交付面积相关。

家装类使用统计局的“家具五金装修材料CPI”,以剔除前述“五金、家具及室内装修材料专门零售”金额中历年价格上涨的影响,得到历年的五金家具装修材料销售量的变化趋势。

住房交付面积,包含当年销售的一二手现房和前两年销售的期房竣工量。此处用当年现房销售面积和2年前期房销售面积求和,得到当年新房的交付面积。然后扣除精装修房的面积。再加上二手房销售面积。考虑到二手房并非全部都会重新装修,重新装修花费较低,因此二手房面积取0.4折扣系数。以上汇总得到当年住房实际交付的可装修面积。此处之所以不用竣工面积,主要是考虑到该指标为填报数据,可靠性远不如销售面积。

图:全国家具装修材料销售量与全国住房交付(可装修)面积对比(2010-2018)


数据来源:国家统计局,作者本人测算

从2010-2016年之间的历史数据不看发现,上述两项指标有很强的相关性。家装材料的消费量和1年前的住房实际交付面积走势几乎完全一致。这个从逻辑上也很合理,即住房在交付以后的一年内完成装修。这一结果也显示出统计局的“五金、家具及室内装修材料专门零售”指标数据质量很好。

但是,这两项指标的走势在2017-2018年出现了明显的背离,即住房交付使用面积保持稳定,家装材料却明显下滑。这也印证了本文开头提到的家装行业的困境。如果家装材料的消耗量代表实际入住的话,上图两条曲线背离的部分可视为住房已交付但没有入住造成。按图中两条曲线的关系测算可得,这部分缺口大约在3.8亿平方米左右。和前文通过总量粗略测算的结果3.9亿平方米很接近。虽然这两种测算都存在主观假设的部分,但用不同的方法得到近似的结果,说明和实际情况可能很接近。

有3.8亿平方米已经交付的住房没有装修入住,我们应该如何看待这个结果呢?

从规模来看,3.8亿平方米相当于全国年住宅销售面积的四分之一,或2017-2018年交付面积的15%,并不是一个小数。从这部分购房者的目的来看,可能是为了涨价后转手卖出的收益;也可能是把购房作为财富储存的方式;也可能是担心房价上涨而提前购买了暂时用不到的房产,即透支未来需求。考虑到交易税收,市场上短期内买进卖出的炒家数量并不多。而且在房价稳定的情况下,投资者也不会轻易的抛售房产。

因此,投资需求大并不意味着市场会崩盘。只要房地产仍然被居民看作最稳妥的财富储藏方式,上述各种需求仍将存在。但对我们判断未来中长期的需求敲响了警钟。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)






家装销量下跌的背后:投资需求

发布日期:2019-11-14 13:43
摘要:不论是全国还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了?



撰文 | 刘渊

OR--商业新媒体 】一位家装行业的朋友最近很困惑,因为他发现公司销售业绩下降的很快,但房地产的销售其实还不错,搞不清其中是什么原因。这位朋友来自国内一家大型电商平台,销量下降的情况不是他们公司独有,和同行交流下来发现大家都是如此。可见这是整个行业的问题。其实类似的问题近来我也被问到过,比如同样是房地产下游行业的家电,最近表现也不大好。

通常来说,这些地产下游行业的表现和楼市热度息息相关。前两年楼市火爆,带动家具、五金、装修材料销售也水涨船高。但问题是最近楼市的表现,从销售面积来看,并没有下降。不论是全国,还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么,为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了呢?

有些内行朋友可能会说,这个不能只看住房销售面积,而应该看交付使用面积。因为大多数新房都是预售的,装修、家具之类的消费要等拿到房子后才会开始。另外,还要考虑越来越多的新房已经自带精装修,不需要用户自己装修。还有,二手房的装修也不能不考虑。不过,在考虑了上述所有因素的情况下,实际交付使用(可装修)的房屋面积和销售数据一样,并没有下跌。

那么,住房销售(交付使用)和家装需求走势背离,其背后的原因很可能是“有很多房子卖出去了,但是并没有人装修入住(买家具)“。买了房子不是为了居住的,那就是投资需求了。

关于投资购房的话题由来已久,但定量的分析很少。因为一般的统计数据很难区分投资和自住。在房住不炒的大环境下,投资客也不大愿意公开自己的身份。但是很多现象已经显示出,在过去几年中市场上其实出现了大量的投资需求。

首先是投资需求产生的市场背景:2015-2018年全国房地产市场经历了有史以来最大的牛市。不论是全国还是各主要城市,住房销售面积、价格均创出历史新高。除此以外,很多城市的房价年度涨幅也创出历史新高。用一句话来形容,就是“从来没涨这么快过“。在此期间,决定普通居民财富增长的决定因素就是有没有买房,以及有没有自住用房以外的投资购房。受此影响,有越来越多的普通老百姓开始投资楼市,这就是投资需求增长的主要原因。

而投资购房增加的直观表现,除了有来自一线销售人员的反馈以外,从楼市热度蔓延的趋势也能看出。2016年9月一线城市调控收紧后,周边三四线城市楼市快速升温。在地产行业内,“环京”、“环沪”、“环深”的概念取代了传统的京津冀、长三角和珠三角。从地图上看,就像热点城市的洪水被堵住后,转向周边地区冒出来。这其实就是热点城市投资需求外溢的表现。

图: 调控前后全国119城市商品住宅销售面积变化图

注:以2016年9月份作为时间节点,对比分析调控后(2016年10月-2017年5月)商品住宅平均销售面积与调控前(2016年1-9月份)商品住宅平均销售面积的同比涨跌幅。

红色表示调控后销售面积同比增加,蓝色表示销售面积同比减少。圆越大,表示增减的幅度越大。

数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

另一方面,居民杠杆率的上升也是投资需求增加的表现。有观点认为居民加杠杆是银行信贷宽松的结果,但这并不是主要原因。如果居民没有主动加杠杆的意愿,银行是不可能把贷款硬塞给客户的。中国老百姓传统上并不愿意借钱消费,因此在全国的住宅销售金额中,来自银行贷款的比例一直很低。但如果购房成为投资行为的话,当预期房价涨幅超过按揭利率时,贷款越多就收益越大。这才是居民杠杆率快速上升的主要原因。

那么,在这一轮房地产大牛市中,到底有多少房子是被投资者购买的呢?

首先可以从总量上做个简单测算。

2013-2014年时,行业内曾经有过“全国住房销售面积总量见顶”的判断。房地产进入白银时代的观点也是在这背景下诞生的。但随着2014年底去库存政策的推出,楼市量价出现大涨。全国新建住宅销售面积在2016-2018年间销量显出超过此前的历史峰值2013年。

销量大增的主要原因主要有以下三点:一是,上一轮调控后积压需求释放;二是,货币化棚改;三是,投资需求。其中第一点只存在于一线和部分二线城市,占全国销量比重很低。而第二、三点才是主要原因。货币化棚改从2016年起力度明显加大,拉动全国新房销量显著上升。据测算,棚改对商品住宅销售的直接贡献大约在每年2亿平方米左右,因此2016-2018三年总销量扣除棚改贡献外,比此前的历史高位(取2013-2014年均值),仍多出约3.9亿平方米。这部分很可能是投资需求的影响。

图:全国新建住宅销售面积(2009-2018)

数据来源:国家统计局

上述测算太过粗糙。受家装行业销量下滑问题的启发,我们其实可以用家装行业销售量和住房的交付量做更细化的测算。在统计局公布的社会消费品零售统计项目下,有一项“五金、家具及室内装修材料专门零售”。其指标内容包含了常用的装修材料、工具以及家具。很符合普通居民装修入住的各类消费,可以代表实际居住需求。

具体的测算过程比较繁琐,简单说明如下,需要计算的主要指标有两类,一类是和装修家具相关,另一类是和住房交付面积相关。

家装类使用统计局的“家具五金装修材料CPI”,以剔除前述“五金、家具及室内装修材料专门零售”金额中历年价格上涨的影响,得到历年的五金家具装修材料销售量的变化趋势。

住房交付面积,包含当年销售的一二手现房和前两年销售的期房竣工量。此处用当年现房销售面积和2年前期房销售面积求和,得到当年新房的交付面积。然后扣除精装修房的面积。再加上二手房销售面积。考虑到二手房并非全部都会重新装修,重新装修花费较低,因此二手房面积取0.4折扣系数。以上汇总得到当年住房实际交付的可装修面积。此处之所以不用竣工面积,主要是考虑到该指标为填报数据,可靠性远不如销售面积。

图:全国家具装修材料销售量与全国住房交付(可装修)面积对比(2010-2018)


数据来源:国家统计局,作者本人测算

从2010-2016年之间的历史数据不看发现,上述两项指标有很强的相关性。家装材料的消费量和1年前的住房实际交付面积走势几乎完全一致。这个从逻辑上也很合理,即住房在交付以后的一年内完成装修。这一结果也显示出统计局的“五金、家具及室内装修材料专门零售”指标数据质量很好。

但是,这两项指标的走势在2017-2018年出现了明显的背离,即住房交付使用面积保持稳定,家装材料却明显下滑。这也印证了本文开头提到的家装行业的困境。如果家装材料的消耗量代表实际入住的话,上图两条曲线背离的部分可视为住房已交付但没有入住造成。按图中两条曲线的关系测算可得,这部分缺口大约在3.8亿平方米左右。和前文通过总量粗略测算的结果3.9亿平方米很接近。虽然这两种测算都存在主观假设的部分,但用不同的方法得到近似的结果,说明和实际情况可能很接近。

有3.8亿平方米已经交付的住房没有装修入住,我们应该如何看待这个结果呢?

从规模来看,3.8亿平方米相当于全国年住宅销售面积的四分之一,或2017-2018年交付面积的15%,并不是一个小数。从这部分购房者的目的来看,可能是为了涨价后转手卖出的收益;也可能是把购房作为财富储存的方式;也可能是担心房价上涨而提前购买了暂时用不到的房产,即透支未来需求。考虑到交易税收,市场上短期内买进卖出的炒家数量并不多。而且在房价稳定的情况下,投资者也不会轻易的抛售房产。

因此,投资需求大并不意味着市场会崩盘。只要房地产仍然被居民看作最稳妥的财富储藏方式,上述各种需求仍将存在。但对我们判断未来中长期的需求敲响了警钟。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




摘要:不论是全国还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了?



撰文 | 刘渊

OR--商业新媒体 】一位家装行业的朋友最近很困惑,因为他发现公司销售业绩下降的很快,但房地产的销售其实还不错,搞不清其中是什么原因。这位朋友来自国内一家大型电商平台,销量下降的情况不是他们公司独有,和同行交流下来发现大家都是如此。可见这是整个行业的问题。其实类似的问题近来我也被问到过,比如同样是房地产下游行业的家电,最近表现也不大好。

通常来说,这些地产下游行业的表现和楼市热度息息相关。前两年楼市火爆,带动家具、五金、装修材料销售也水涨船高。但问题是最近楼市的表现,从销售面积来看,并没有下降。不论是全国,还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么,为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了呢?

有些内行朋友可能会说,这个不能只看住房销售面积,而应该看交付使用面积。因为大多数新房都是预售的,装修、家具之类的消费要等拿到房子后才会开始。另外,还要考虑越来越多的新房已经自带精装修,不需要用户自己装修。还有,二手房的装修也不能不考虑。不过,在考虑了上述所有因素的情况下,实际交付使用(可装修)的房屋面积和销售数据一样,并没有下跌。

那么,住房销售(交付使用)和家装需求走势背离,其背后的原因很可能是“有很多房子卖出去了,但是并没有人装修入住(买家具)“。买了房子不是为了居住的,那就是投资需求了。

关于投资购房的话题由来已久,但定量的分析很少。因为一般的统计数据很难区分投资和自住。在房住不炒的大环境下,投资客也不大愿意公开自己的身份。但是很多现象已经显示出,在过去几年中市场上其实出现了大量的投资需求。

首先是投资需求产生的市场背景:2015-2018年全国房地产市场经历了有史以来最大的牛市。不论是全国还是各主要城市,住房销售面积、价格均创出历史新高。除此以外,很多城市的房价年度涨幅也创出历史新高。用一句话来形容,就是“从来没涨这么快过“。在此期间,决定普通居民财富增长的决定因素就是有没有买房,以及有没有自住用房以外的投资购房。受此影响,有越来越多的普通老百姓开始投资楼市,这就是投资需求增长的主要原因。

而投资购房增加的直观表现,除了有来自一线销售人员的反馈以外,从楼市热度蔓延的趋势也能看出。2016年9月一线城市调控收紧后,周边三四线城市楼市快速升温。在地产行业内,“环京”、“环沪”、“环深”的概念取代了传统的京津冀、长三角和珠三角。从地图上看,就像热点城市的洪水被堵住后,转向周边地区冒出来。这其实就是热点城市投资需求外溢的表现。

图: 调控前后全国119城市商品住宅销售面积变化图

注:以2016年9月份作为时间节点,对比分析调控后(2016年10月-2017年5月)商品住宅平均销售面积与调控前(2016年1-9月份)商品住宅平均销售面积的同比涨跌幅。

红色表示调控后销售面积同比增加,蓝色表示销售面积同比减少。圆越大,表示增减的幅度越大。

数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

另一方面,居民杠杆率的上升也是投资需求增加的表现。有观点认为居民加杠杆是银行信贷宽松的结果,但这并不是主要原因。如果居民没有主动加杠杆的意愿,银行是不可能把贷款硬塞给客户的。中国老百姓传统上并不愿意借钱消费,因此在全国的住宅销售金额中,来自银行贷款的比例一直很低。但如果购房成为投资行为的话,当预期房价涨幅超过按揭利率时,贷款越多就收益越大。这才是居民杠杆率快速上升的主要原因。

那么,在这一轮房地产大牛市中,到底有多少房子是被投资者购买的呢?

首先可以从总量上做个简单测算。

2013-2014年时,行业内曾经有过“全国住房销售面积总量见顶”的判断。房地产进入白银时代的观点也是在这背景下诞生的。但随着2014年底去库存政策的推出,楼市量价出现大涨。全国新建住宅销售面积在2016-2018年间销量显出超过此前的历史峰值2013年。

销量大增的主要原因主要有以下三点:一是,上一轮调控后积压需求释放;二是,货币化棚改;三是,投资需求。其中第一点只存在于一线和部分二线城市,占全国销量比重很低。而第二、三点才是主要原因。货币化棚改从2016年起力度明显加大,拉动全国新房销量显著上升。据测算,棚改对商品住宅销售的直接贡献大约在每年2亿平方米左右,因此2016-2018三年总销量扣除棚改贡献外,比此前的历史高位(取2013-2014年均值),仍多出约3.9亿平方米。这部分很可能是投资需求的影响。

图:全国新建住宅销售面积(2009-2018)

数据来源:国家统计局

上述测算太过粗糙。受家装行业销量下滑问题的启发,我们其实可以用家装行业销售量和住房的交付量做更细化的测算。在统计局公布的社会消费品零售统计项目下,有一项“五金、家具及室内装修材料专门零售”。其指标内容包含了常用的装修材料、工具以及家具。很符合普通居民装修入住的各类消费,可以代表实际居住需求。

具体的测算过程比较繁琐,简单说明如下,需要计算的主要指标有两类,一类是和装修家具相关,另一类是和住房交付面积相关。

家装类使用统计局的“家具五金装修材料CPI”,以剔除前述“五金、家具及室内装修材料专门零售”金额中历年价格上涨的影响,得到历年的五金家具装修材料销售量的变化趋势。

住房交付面积,包含当年销售的一二手现房和前两年销售的期房竣工量。此处用当年现房销售面积和2年前期房销售面积求和,得到当年新房的交付面积。然后扣除精装修房的面积。再加上二手房销售面积。考虑到二手房并非全部都会重新装修,重新装修花费较低,因此二手房面积取0.4折扣系数。以上汇总得到当年住房实际交付的可装修面积。此处之所以不用竣工面积,主要是考虑到该指标为填报数据,可靠性远不如销售面积。

图:全国家具装修材料销售量与全国住房交付(可装修)面积对比(2010-2018)


数据来源:国家统计局,作者本人测算

从2010-2016年之间的历史数据不看发现,上述两项指标有很强的相关性。家装材料的消费量和1年前的住房实际交付面积走势几乎完全一致。这个从逻辑上也很合理,即住房在交付以后的一年内完成装修。这一结果也显示出统计局的“五金、家具及室内装修材料专门零售”指标数据质量很好。

但是,这两项指标的走势在2017-2018年出现了明显的背离,即住房交付使用面积保持稳定,家装材料却明显下滑。这也印证了本文开头提到的家装行业的困境。如果家装材料的消耗量代表实际入住的话,上图两条曲线背离的部分可视为住房已交付但没有入住造成。按图中两条曲线的关系测算可得,这部分缺口大约在3.8亿平方米左右。和前文通过总量粗略测算的结果3.9亿平方米很接近。虽然这两种测算都存在主观假设的部分,但用不同的方法得到近似的结果,说明和实际情况可能很接近。

有3.8亿平方米已经交付的住房没有装修入住,我们应该如何看待这个结果呢?

从规模来看,3.8亿平方米相当于全国年住宅销售面积的四分之一,或2017-2018年交付面积的15%,并不是一个小数。从这部分购房者的目的来看,可能是为了涨价后转手卖出的收益;也可能是把购房作为财富储存的方式;也可能是担心房价上涨而提前购买了暂时用不到的房产,即透支未来需求。考虑到交易税收,市场上短期内买进卖出的炒家数量并不多。而且在房价稳定的情况下,投资者也不会轻易的抛售房产。

因此,投资需求大并不意味着市场会崩盘。只要房地产仍然被居民看作最稳妥的财富储藏方式,上述各种需求仍将存在。但对我们判断未来中长期的需求敲响了警钟。■ 



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撰文 | 刘渊

OR--商业新媒体 】一位家装行业的朋友最近很困惑,因为他发现公司销售业绩下降的很快,但房地产的销售其实还不错,搞不清其中是什么原因。这位朋友来自国内一家大型电商平台,销量下降的情况不是他们公司独有,和同行交流下来发现大家都是如此。可见这是整个行业的问题。其实类似的问题近来我也被问到过,比如同样是房地产下游行业的家电,最近表现也不大好。

通常来说,这些地产下游行业的表现和楼市热度息息相关。前两年楼市火爆,带动家具、五金、装修材料销售也水涨船高。但问题是最近楼市的表现,从销售面积来看,并没有下降。不论是全国,还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么,为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了呢?

有些内行朋友可能会说,这个不能只看住房销售面积,而应该看交付使用面积。因为大多数新房都是预售的,装修、家具之类的消费要等拿到房子后才会开始。另外,还要考虑越来越多的新房已经自带精装修,不需要用户自己装修。还有,二手房的装修也不能不考虑。不过,在考虑了上述所有因素的情况下,实际交付使用(可装修)的房屋面积和销售数据一样,并没有下跌。

那么,住房销售(交付使用)和家装需求走势背离,其背后的原因很可能是“有很多房子卖出去了,但是并没有人装修入住(买家具)“。买了房子不是为了居住的,那就是投资需求了。

关于投资购房的话题由来已久,但定量的分析很少。因为一般的统计数据很难区分投资和自住。在房住不炒的大环境下,投资客也不大愿意公开自己的身份。但是很多现象已经显示出,在过去几年中市场上其实出现了大量的投资需求。

首先是投资需求产生的市场背景:2015-2018年全国房地产市场经历了有史以来最大的牛市。不论是全国还是各主要城市,住房销售面积、价格均创出历史新高。除此以外,很多城市的房价年度涨幅也创出历史新高。用一句话来形容,就是“从来没涨这么快过“。在此期间,决定普通居民财富增长的决定因素就是有没有买房,以及有没有自住用房以外的投资购房。受此影响,有越来越多的普通老百姓开始投资楼市,这就是投资需求增长的主要原因。

而投资购房增加的直观表现,除了有来自一线销售人员的反馈以外,从楼市热度蔓延的趋势也能看出。2016年9月一线城市调控收紧后,周边三四线城市楼市快速升温。在地产行业内,“环京”、“环沪”、“环深”的概念取代了传统的京津冀、长三角和珠三角。从地图上看,就像热点城市的洪水被堵住后,转向周边地区冒出来。这其实就是热点城市投资需求外溢的表现。

图: 调控前后全国119城市商品住宅销售面积变化图

注:以2016年9月份作为时间节点,对比分析调控后(2016年10月-2017年5月)商品住宅平均销售面积与调控前(2016年1-9月份)商品住宅平均销售面积的同比涨跌幅。

红色表示调控后销售面积同比增加,蓝色表示销售面积同比减少。圆越大,表示增减的幅度越大。

数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

另一方面,居民杠杆率的上升也是投资需求增加的表现。有观点认为居民加杠杆是银行信贷宽松的结果,但这并不是主要原因。如果居民没有主动加杠杆的意愿,银行是不可能把贷款硬塞给客户的。中国老百姓传统上并不愿意借钱消费,因此在全国的住宅销售金额中,来自银行贷款的比例一直很低。但如果购房成为投资行为的话,当预期房价涨幅超过按揭利率时,贷款越多就收益越大。这才是居民杠杆率快速上升的主要原因。

那么,在这一轮房地产大牛市中,到底有多少房子是被投资者购买的呢?

首先可以从总量上做个简单测算。

2013-2014年时,行业内曾经有过“全国住房销售面积总量见顶”的判断。房地产进入白银时代的观点也是在这背景下诞生的。但随着2014年底去库存政策的推出,楼市量价出现大涨。全国新建住宅销售面积在2016-2018年间销量显出超过此前的历史峰值2013年。

销量大增的主要原因主要有以下三点:一是,上一轮调控后积压需求释放;二是,货币化棚改;三是,投资需求。其中第一点只存在于一线和部分二线城市,占全国销量比重很低。而第二、三点才是主要原因。货币化棚改从2016年起力度明显加大,拉动全国新房销量显著上升。据测算,棚改对商品住宅销售的直接贡献大约在每年2亿平方米左右,因此2016-2018三年总销量扣除棚改贡献外,比此前的历史高位(取2013-2014年均值),仍多出约3.9亿平方米。这部分很可能是投资需求的影响。

图:全国新建住宅销售面积(2009-2018)

数据来源:国家统计局

上述测算太过粗糙。受家装行业销量下滑问题的启发,我们其实可以用家装行业销售量和住房的交付量做更细化的测算。在统计局公布的社会消费品零售统计项目下,有一项“五金、家具及室内装修材料专门零售”。其指标内容包含了常用的装修材料、工具以及家具。很符合普通居民装修入住的各类消费,可以代表实际居住需求。

具体的测算过程比较繁琐,简单说明如下,需要计算的主要指标有两类,一类是和装修家具相关,另一类是和住房交付面积相关。

家装类使用统计局的“家具五金装修材料CPI”,以剔除前述“五金、家具及室内装修材料专门零售”金额中历年价格上涨的影响,得到历年的五金家具装修材料销售量的变化趋势。

住房交付面积,包含当年销售的一二手现房和前两年销售的期房竣工量。此处用当年现房销售面积和2年前期房销售面积求和,得到当年新房的交付面积。然后扣除精装修房的面积。再加上二手房销售面积。考虑到二手房并非全部都会重新装修,重新装修花费较低,因此二手房面积取0.4折扣系数。以上汇总得到当年住房实际交付的可装修面积。此处之所以不用竣工面积,主要是考虑到该指标为填报数据,可靠性远不如销售面积。

图:全国家具装修材料销售量与全国住房交付(可装修)面积对比(2010-2018)


数据来源:国家统计局,作者本人测算

从2010-2016年之间的历史数据不看发现,上述两项指标有很强的相关性。家装材料的消费量和1年前的住房实际交付面积走势几乎完全一致。这个从逻辑上也很合理,即住房在交付以后的一年内完成装修。这一结果也显示出统计局的“五金、家具及室内装修材料专门零售”指标数据质量很好。

但是,这两项指标的走势在2017-2018年出现了明显的背离,即住房交付使用面积保持稳定,家装材料却明显下滑。这也印证了本文开头提到的家装行业的困境。如果家装材料的消耗量代表实际入住的话,上图两条曲线背离的部分可视为住房已交付但没有入住造成。按图中两条曲线的关系测算可得,这部分缺口大约在3.8亿平方米左右。和前文通过总量粗略测算的结果3.9亿平方米很接近。虽然这两种测算都存在主观假设的部分,但用不同的方法得到近似的结果,说明和实际情况可能很接近。

有3.8亿平方米已经交付的住房没有装修入住,我们应该如何看待这个结果呢?

从规模来看,3.8亿平方米相当于全国年住宅销售面积的四分之一,或2017-2018年交付面积的15%,并不是一个小数。从这部分购房者的目的来看,可能是为了涨价后转手卖出的收益;也可能是把购房作为财富储存的方式;也可能是担心房价上涨而提前购买了暂时用不到的房产,即透支未来需求。考虑到交易税收,市场上短期内买进卖出的炒家数量并不多。而且在房价稳定的情况下,投资者也不会轻易的抛售房产。

因此,投资需求大并不意味着市场会崩盘。只要房地产仍然被居民看作最稳妥的财富储藏方式,上述各种需求仍将存在。但对我们判断未来中长期的需求敲响了警钟。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




摘要:不论是全国还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了?



撰文 | 刘渊

OR--商业新媒体 】一位家装行业的朋友最近很困惑,因为他发现公司销售业绩下降的很快,但房地产的销售其实还不错,搞不清其中是什么原因。这位朋友来自国内一家大型电商平台,销量下降的情况不是他们公司独有,和同行交流下来发现大家都是如此。可见这是整个行业的问题。其实类似的问题近来我也被问到过,比如同样是房地产下游行业的家电,最近表现也不大好。

通常来说,这些地产下游行业的表现和楼市热度息息相关。前两年楼市火爆,带动家具、五金、装修材料销售也水涨船高。但问题是最近楼市的表现,从销售面积来看,并没有下降。不论是全国,还是一二线大城市,2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么,为什么楼市销售没有回落,家装行业的销量却大幅下降了呢?

有些内行朋友可能会说,这个不能只看住房销售面积,而应该看交付使用面积。因为大多数新房都是预售的,装修、家具之类的消费要等拿到房子后才会开始。另外,还要考虑越来越多的新房已经自带精装修,不需要用户自己装修。还有,二手房的装修也不能不考虑。不过,在考虑了上述所有因素的情况下,实际交付使用(可装修)的房屋面积和销售数据一样,并没有下跌。

那么,住房销售(交付使用)和家装需求走势背离,其背后的原因很可能是“有很多房子卖出去了,但是并没有人装修入住(买家具)“。买了房子不是为了居住的,那就是投资需求了。

关于投资购房的话题由来已久,但定量的分析很少。因为一般的统计数据很难区分投资和自住。在房住不炒的大环境下,投资客也不大愿意公开自己的身份。但是很多现象已经显示出,在过去几年中市场上其实出现了大量的投资需求。

首先是投资需求产生的市场背景:2015-2018年全国房地产市场经历了有史以来最大的牛市。不论是全国还是各主要城市,住房销售面积、价格均创出历史新高。除此以外,很多城市的房价年度涨幅也创出历史新高。用一句话来形容,就是“从来没涨这么快过“。在此期间,决定普通居民财富增长的决定因素就是有没有买房,以及有没有自住用房以外的投资购房。受此影响,有越来越多的普通老百姓开始投资楼市,这就是投资需求增长的主要原因。

而投资购房增加的直观表现,除了有来自一线销售人员的反馈以外,从楼市热度蔓延的趋势也能看出。2016年9月一线城市调控收紧后,周边三四线城市楼市快速升温。在地产行业内,“环京”、“环沪”、“环深”的概念取代了传统的京津冀、长三角和珠三角。从地图上看,就像热点城市的洪水被堵住后,转向周边地区冒出来。这其实就是热点城市投资需求外溢的表现。

图: 调控前后全国119城市商品住宅销售面积变化图

注:以2016年9月份作为时间节点,对比分析调控后(2016年10月-2017年5月)商品住宅平均销售面积与调控前(2016年1-9月份)商品住宅平均销售面积的同比涨跌幅。

红色表示调控后销售面积同比增加,蓝色表示销售面积同比减少。圆越大,表示增减的幅度越大。

数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

另一方面,居民杠杆率的上升也是投资需求增加的表现。有观点认为居民加杠杆是银行信贷宽松的结果,但这并不是主要原因。如果居民没有主动加杠杆的意愿,银行是不可能把贷款硬塞给客户的。中国老百姓传统上并不愿意借钱消费,因此在全国的住宅销售金额中,来自银行贷款的比例一直很低。但如果购房成为投资行为的话,当预期房价涨幅超过按揭利率时,贷款越多就收益越大。这才是居民杠杆率快速上升的主要原因。

那么,在这一轮房地产大牛市中,到底有多少房子是被投资者购买的呢?

首先可以从总量上做个简单测算。

2013-2014年时,行业内曾经有过“全国住房销售面积总量见顶”的判断。房地产进入白银时代的观点也是在这背景下诞生的。但随着2014年底去库存政策的推出,楼市量价出现大涨。全国新建住宅销售面积在2016-2018年间销量显出超过此前的历史峰值2013年。

销量大增的主要原因主要有以下三点:一是,上一轮调控后积压需求释放;二是,货币化棚改;三是,投资需求。其中第一点只存在于一线和部分二线城市,占全国销量比重很低。而第二、三点才是主要原因。货币化棚改从2016年起力度明显加大,拉动全国新房销量显著上升。据测算,棚改对商品住宅销售的直接贡献大约在每年2亿平方米左右,因此2016-2018三年总销量扣除棚改贡献外,比此前的历史高位(取2013-2014年均值),仍多出约3.9亿平方米。这部分很可能是投资需求的影响。

图:全国新建住宅销售面积(2009-2018)

数据来源:国家统计局

上述测算太过粗糙。受家装行业销量下滑问题的启发,我们其实可以用家装行业销售量和住房的交付量做更细化的测算。在统计局公布的社会消费品零售统计项目下,有一项“五金、家具及室内装修材料专门零售”。其指标内容包含了常用的装修材料、工具以及家具。很符合普通居民装修入住的各类消费,可以代表实际居住需求。

具体的测算过程比较繁琐,简单说明如下,需要计算的主要指标有两类,一类是和装修家具相关,另一类是和住房交付面积相关。

家装类使用统计局的“家具五金装修材料CPI”,以剔除前述“五金、家具及室内装修材料专门零售”金额中历年价格上涨的影响,得到历年的五金家具装修材料销售量的变化趋势。

住房交付面积,包含当年销售的一二手现房和前两年销售的期房竣工量。此处用当年现房销售面积和2年前期房销售面积求和,得到当年新房的交付面积。然后扣除精装修房的面积。再加上二手房销售面积。考虑到二手房并非全部都会重新装修,重新装修花费较低,因此二手房面积取0.4折扣系数。以上汇总得到当年住房实际交付的可装修面积。此处之所以不用竣工面积,主要是考虑到该指标为填报数据,可靠性远不如销售面积。

图:全国家具装修材料销售量与全国住房交付(可装修)面积对比(2010-2018)


数据来源:国家统计局,作者本人测算

从2010-2016年之间的历史数据不看发现,上述两项指标有很强的相关性。家装材料的消费量和1年前的住房实际交付面积走势几乎完全一致。这个从逻辑上也很合理,即住房在交付以后的一年内完成装修。这一结果也显示出统计局的“五金、家具及室内装修材料专门零售”指标数据质量很好。

但是,这两项指标的走势在2017-2018年出现了明显的背离,即住房交付使用面积保持稳定,家装材料却明显下滑。这也印证了本文开头提到的家装行业的困境。如果家装材料的消耗量代表实际入住的话,上图两条曲线背离的部分可视为住房已交付但没有入住造成。按图中两条曲线的关系测算可得,这部分缺口大约在3.8亿平方米左右。和前文通过总量粗略测算的结果3.9亿平方米很接近。虽然这两种测算都存在主观假设的部分,但用不同的方法得到近似的结果,说明和实际情况可能很接近。

有3.8亿平方米已经交付的住房没有装修入住,我们应该如何看待这个结果呢?

从规模来看,3.8亿平方米相当于全国年住宅销售面积的四分之一,或2017-2018年交付面积的15%,并不是一个小数。从这部分购房者的目的来看,可能是为了涨价后转手卖出的收益;也可能是把购房作为财富储存的方式;也可能是担心房价上涨而提前购买了暂时用不到的房产,即透支未来需求。考虑到交易税收,市场上短期内买进卖出的炒家数量并不多。而且在房价稳定的情况下,投资者也不会轻易的抛售房产。

因此,投资需求大并不意味着市场会崩盘。只要房地产仍然被居民看作最稳妥的财富储藏方式,上述各种需求仍将存在。但对我们判断未来中长期的需求敲响了警钟。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)





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