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中国地产开放商是否在建造空中阁楼?

发布日期:2019-11-04 16:50
摘要:失控的预售和缓慢的建设表明,开发商正接近从购房者那里榨取的极限。



撰文 | Mike Bird

OR--商业新媒体 】中国的房地产开发商今年大举借债,其中一个创造性借款来源似乎已被用到极限。

在中国买房没有政府运行的第三方保管系统,因此房地产开发商可以通过预售获得免息融资。这些在房屋完工前就已进行的销售,让开发商有大量的建筑承诺需要履行。而这些开发商已经在美元债券市场负债累累。

截至9月底,有几家大中型开发商未能完成按照年度销售目标应该完成的前九个月销售。债券分析企业CreditSights追踪的36家公司中,近一半公布2019年销售目标完成不足70%。

值得警惕的是,中国财经媒体财新上周的报道暗示,该国最大的一些住宅开发商正在打折,以达到年度销售目标,包括融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 简称:融创中国)、万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 简称﹕万科)以及碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 简称:碧桂园)等。如果开发商正在触及需求极限,眼下就将面临履行开发责任这个不受欢迎的任务。



融创中国2019年上半年财报的其中一个部分,就预售作为开发商的一种影子金融是如何运作以及为何不能一直运作下去给出了一个明显的例证。

今年前六个月,融创中国发展中物业增加人民币588.5亿元(合83.4亿美元),其中预计将在未来12个月完成的物业增加不到人民币20亿元,约96%的净增加部分将在更晚些时候完成。

另一个例证是中国另一家大型房地产开发商万科。近几年,该公司已售出但未入账的销售额(未完工项目)大幅增长。

在2012年6月至2015年12月的三年半中,万科此类未入账销售额增长47%,至人民币2,150.5亿元;此后的三年半中,该公司这方面的销售额增长189%,到6月底时达到人民币6,215.5亿元。



这样的数据反映出,在财务层面,甚至可能在实际运营层面,开发商的建筑产能已经处于满负荷运行状态,更多预售只会将住宅的最终完工实际进一步推后。这可能引发买家的不满,若按照当前的完工速度,一些购房者要等到两年以后才能拿到房子。

如果中国政府改变政策,允许更多信贷资金流入房地产市场,那么情况可能发生变化,不过中国政府今年以来极力避免了这种做法。但暂时而言,中国政府不愿意像2016年那样让任何用于刺激经济的资金流入房地产市场。

对于开发商而言,这意味着销售快速增长以及无节制扩张的暴利年代可能将走到尽头。除非政府的政策重点从现在开始发生180度转向,否则很难想象过去五年跑赢大盘的地产股还有多少进一步上涨空间。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




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截至9月底,有几家大中型开发商未能完成按照年度销售目标应该完成的前九个月销售。债券分析企业CreditSights追踪的36家公司中,近一半公布2019年销售目标完成不足70%。

值得警惕的是,中国财经媒体财新上周的报道暗示,该国最大的一些住宅开发商正在打折,以达到年度销售目标,包括融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 简称:融创中国)、万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 简称﹕万科)以及碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 简称:碧桂园)等。如果开发商正在触及需求极限,眼下就将面临履行开发责任这个不受欢迎的任务。



融创中国2019年上半年财报的其中一个部分,就预售作为开发商的一种影子金融是如何运作以及为何不能一直运作下去给出了一个明显的例证。

今年前六个月,融创中国发展中物业增加人民币588.5亿元(合83.4亿美元),其中预计将在未来12个月完成的物业增加不到人民币20亿元,约96%的净增加部分将在更晚些时候完成。

另一个例证是中国另一家大型房地产开发商万科。近几年,该公司已售出但未入账的销售额(未完工项目)大幅增长。

在2012年6月至2015年12月的三年半中,万科此类未入账销售额增长47%,至人民币2,150.5亿元;此后的三年半中,该公司这方面的销售额增长189%,到6月底时达到人民币6,215.5亿元。



这样的数据反映出,在财务层面,甚至可能在实际运营层面,开发商的建筑产能已经处于满负荷运行状态,更多预售只会将住宅的最终完工实际进一步推后。这可能引发买家的不满,若按照当前的完工速度,一些购房者要等到两年以后才能拿到房子。

如果中国政府改变政策,允许更多信贷资金流入房地产市场,那么情况可能发生变化,不过中国政府今年以来极力避免了这种做法。但暂时而言,中国政府不愿意像2016年那样让任何用于刺激经济的资金流入房地产市场。

对于开发商而言,这意味着销售快速增长以及无节制扩张的暴利年代可能将走到尽头。除非政府的政策重点从现在开始发生180度转向,否则很难想象过去五年跑赢大盘的地产股还有多少进一步上涨空间。■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)




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在中国买房没有政府运行的第三方保管系统,因此房地产开发商可以通过预售获得免息融资。这些在房屋完工前就已进行的销售,让开发商有大量的建筑承诺需要履行。而这些开发商已经在美元债券市场负债累累。

截至9月底,有几家大中型开发商未能完成按照年度销售目标应该完成的前九个月销售。债券分析企业CreditSights追踪的36家公司中,近一半公布2019年销售目标完成不足70%。

值得警惕的是,中国财经媒体财新上周的报道暗示,该国最大的一些住宅开发商正在打折,以达到年度销售目标,包括融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 简称:融创中国)、万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 简称﹕万科)以及碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 简称:碧桂园)等。如果开发商正在触及需求极限,眼下就将面临履行开发责任这个不受欢迎的任务。



融创中国2019年上半年财报的其中一个部分,就预售作为开发商的一种影子金融是如何运作以及为何不能一直运作下去给出了一个明显的例证。

今年前六个月,融创中国发展中物业增加人民币588.5亿元(合83.4亿美元),其中预计将在未来12个月完成的物业增加不到人民币20亿元,约96%的净增加部分将在更晚些时候完成。

另一个例证是中国另一家大型房地产开发商万科。近几年,该公司已售出但未入账的销售额(未完工项目)大幅增长。

在2012年6月至2015年12月的三年半中,万科此类未入账销售额增长47%,至人民币2,150.5亿元;此后的三年半中,该公司这方面的销售额增长189%,到6月底时达到人民币6,215.5亿元。



这样的数据反映出,在财务层面,甚至可能在实际运营层面,开发商的建筑产能已经处于满负荷运行状态,更多预售只会将住宅的最终完工实际进一步推后。这可能引发买家的不满,若按照当前的完工速度,一些购房者要等到两年以后才能拿到房子。

如果中国政府改变政策,允许更多信贷资金流入房地产市场,那么情况可能发生变化,不过中国政府今年以来极力避免了这种做法。但暂时而言,中国政府不愿意像2016年那样让任何用于刺激经济的资金流入房地产市场。

对于开发商而言,这意味着销售快速增长以及无节制扩张的暴利年代可能将走到尽头。除非政府的政策重点从现在开始发生180度转向,否则很难想象过去五年跑赢大盘的地产股还有多少进一步上涨空间。■ 



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在中国买房没有政府运行的第三方保管系统,因此房地产开发商可以通过预售获得免息融资。这些在房屋完工前就已进行的销售,让开发商有大量的建筑承诺需要履行。而这些开发商已经在美元债券市场负债累累。

截至9月底,有几家大中型开发商未能完成按照年度销售目标应该完成的前九个月销售。债券分析企业CreditSights追踪的36家公司中,近一半公布2019年销售目标完成不足70%。

值得警惕的是,中国财经媒体财新上周的报道暗示,该国最大的一些住宅开发商正在打折,以达到年度销售目标,包括融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 简称:融创中国)、万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 简称﹕万科)以及碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 简称:碧桂园)等。如果开发商正在触及需求极限,眼下就将面临履行开发责任这个不受欢迎的任务。



融创中国2019年上半年财报的其中一个部分,就预售作为开发商的一种影子金融是如何运作以及为何不能一直运作下去给出了一个明显的例证。

今年前六个月,融创中国发展中物业增加人民币588.5亿元(合83.4亿美元),其中预计将在未来12个月完成的物业增加不到人民币20亿元,约96%的净增加部分将在更晚些时候完成。

另一个例证是中国另一家大型房地产开发商万科。近几年,该公司已售出但未入账的销售额(未完工项目)大幅增长。

在2012年6月至2015年12月的三年半中,万科此类未入账销售额增长47%,至人民币2,150.5亿元;此后的三年半中,该公司这方面的销售额增长189%,到6月底时达到人民币6,215.5亿元。



这样的数据反映出,在财务层面,甚至可能在实际运营层面,开发商的建筑产能已经处于满负荷运行状态,更多预售只会将住宅的最终完工实际进一步推后。这可能引发买家的不满,若按照当前的完工速度,一些购房者要等到两年以后才能拿到房子。

如果中国政府改变政策,允许更多信贷资金流入房地产市场,那么情况可能发生变化,不过中国政府今年以来极力避免了这种做法。但暂时而言,中国政府不愿意像2016年那样让任何用于刺激经济的资金流入房地产市场。

对于开发商而言,这意味着销售快速增长以及无节制扩张的暴利年代可能将走到尽头。除非政府的政策重点从现在开始发生180度转向,否则很难想象过去五年跑赢大盘的地产股还有多少进一步上涨空间。■ 



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截至9月底,有几家大中型开发商未能完成按照年度销售目标应该完成的前九个月销售。债券分析企业CreditSights追踪的36家公司中,近一半公布2019年销售目标完成不足70%。

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今年前六个月,融创中国发展中物业增加人民币588.5亿元(合83.4亿美元),其中预计将在未来12个月完成的物业增加不到人民币20亿元,约96%的净增加部分将在更晚些时候完成。

另一个例证是中国另一家大型房地产开发商万科。近几年,该公司已售出但未入账的销售额(未完工项目)大幅增长。

在2012年6月至2015年12月的三年半中,万科此类未入账销售额增长47%,至人民币2,150.5亿元;此后的三年半中,该公司这方面的销售额增长189%,到6月底时达到人民币6,215.5亿元。



这样的数据反映出,在财务层面,甚至可能在实际运营层面,开发商的建筑产能已经处于满负荷运行状态,更多预售只会将住宅的最终完工实际进一步推后。这可能引发买家的不满,若按照当前的完工速度,一些购房者要等到两年以后才能拿到房子。

如果中国政府改变政策,允许更多信贷资金流入房地产市场,那么情况可能发生变化,不过中国政府今年以来极力避免了这种做法。但暂时而言,中国政府不愿意像2016年那样让任何用于刺激经济的资金流入房地产市场。

对于开发商而言,这意味着销售快速增长以及无节制扩张的暴利年代可能将走到尽头。除非政府的政策重点从现在开始发生180度转向,否则很难想象过去五年跑赢大盘的地产股还有多少进一步上涨空间。■ 



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